返済比率の考え方:何を目指すかで変わります


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。



不動産投資の重要な指標の1つに返済比率というのがあります。

これは場合により

利回りより重要な指標とも言えます。



返済比率とは

借入金返済額(利息込み)が家賃に占める割合になります。



例えば

月に50万円の家賃が入り

借入金返済が20万円だとすると

20/50×100=40% ということになります。



これが低ければ低いほど

月々のキャッシュフローが残るということになり

ある意味有難いということになります。



ですが

これが低ければ低いほど

経営が健全かというと

必ずしもそうではありません。



もちろん

キャッシュフローが潤沢に出るというのは

健全ですが

返済比率を下げるために

あまりにも長期で融資を引いてしまうと



借入金が中々減っていかないので

バランスシートが健全性を欠き

金融機関からの評価が下がる場合があります。



また

最悪の場合

物件の市場評価<借入金の残高

と、なる場合もあり

売却しても残債が消えないことも考えられます。



なので

投資家が何を目指すかで

目指す返済比率も変化してきます。



拡大を目指す最中なら

返済比率を低く(返済年数を長く)して

得たキャッシュフローを再投資

もしくは

見せ金にして

また長期の融資を引っ張ってくるのがいいですし

(但し、売却でキャッシュを多く取れませんが)



早期返済して

完済後を楽しみにしている場合や

売却でキャッシュを得たい場合などは

可能な範囲で年数を短くするのはありだと思います。



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