FC2ブログ

前面道路が階段、賃貸需要が特定の大学に依存

私の作った不動産投資の無料レポート集はこちら
→ http://yokoshin.biz/report/blog2/


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


メルマガでは無料レポートには書けないような

秘匿性の高い情報をお届けしています。

今後、私のメルマガを読みたいという方は

こちらのメルマガ登録フォームに、

普段お使いになっているメールアドレスをご登録するようにお願いします。


https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=191050





昨夜、健美家で

RCで今時としては高利回り

残存年数もある物件を見つけ

資料を取り寄せました。


RC築20年なので

残存27年でシミュレーションすると

満室想定で返済比率が60%



かなりの指値をして通れば

返済比率が50%以下になりそうです。



しかし

「RCなのに何故2階建てなのか?」

とは思いました。



朝、資料が届く見てみると

原状での空室率が4割弱



その空室率が続くと

キャッシュフローは望めないです。



空室率が高い場合は

2つのパターンがあります。


・売主が、客付けに頑張らなかったせいで空室率が高い

・物件そのものが原因で空室率が高い




前者だと買いの可能性もありますが

後者だと「絶対に買ってはいけない」物件ということになります。



資料を見ると

「建蔽率50%、容積率100%」

と、書かれていて

それが2階建てだった理由なんですね。



しかし

2階までしか建てられないのなら

何故、建築コストの高いRCにしたのかがよく分かりません。



資料の備考欄を見ると

「前面道路は、階段のため。車両の進入はできません」

うわっ階段?



念のためヤフーの地図で確認すると

地図上に階段が書かれているくらいでしたので

かなりの階段だと思われます。



もしかしたら

崖の上に物件があり

そこへ行くには長い階段を通る必要があるのかも知れません。




地図を出してから

小さくしてみると

某女子大があることが分かります。



この女子大は

ちなみに

女優・タレントのF原N香の出身大学です。



まあ、それはいいとして

もし、この物件が、この大学に需要を依存しているとしたら

怖いです。


ネットで調べると

在籍している学生数は2666名

かなり小さい大学です。



そこに依存しているとすれば

需要自体、知れているということです。

また移転のリスクは何年経っても付いてきます。



そららの理由から

見送りする旨のメールを送りました。


中々、買い物件は見つかりませんね。



◆編集後記◆




コーヒーの生豆などに含まれるクロロゲン酸に、

高齢者の認知機能を改善する効果があることが実証されたそうです。



カフェイン中毒の私にとっては喜ばしいことです。



コーヒーと言えば、世界一高いコーヒーは

ジャコウネコにコーヒーの豆を食べさせて

出てきたフンに含まれるコーヒー豆を焙煎したコーヒーだそうです。



先日、TVで千原せいじがベトナムで

そのコーヒーを飲んでいましたが

焙煎する前の状態を見ると

豆だけじゃなくフンが付いていて

「これじゃフンまみれのコーヒー豆やな」

と、思いました。



なので

私は、いくら美味しくても飲みたくないです。



それにしても

最初にそれを試した人って

何を考えて、そうしたんでしょうか?

発想が斬新過ぎですね。


スポンサーサイト

コメント

非公開コメント