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家賃設定の「裏プラン」がハマった実例紹介

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この度、入居が決まった大阪1号物件ですが

実は、入居条件は「裏プラン」での入居となりました。



表プランは

家賃いくら

礼金は、家賃と共益費の合計の2か月

と、いう条件。



その条件で

管理会社がホームズなどのポータルサイトへ掲載

私の方は、ウチコミとジモティーに掲載していました。



一方で裏プランはどんな条件かというと

表プランより家賃が+3000円

その代わり礼金なしです。



部屋を探す人のニーズとして

「初期費用を安くしたい」

と、いうものが根強いです。



そんなニーズには、礼金なしは嬉しいです。



ですが

元々礼金なしの家賃+3000円で募集すると

若干、相場家賃に比べ割高感があるため

検索に引っ掛かりにくいと思いました。



なので

まずは相場に近い家賃(表プラン)で出して

内見に来た人に

「こんなのもありますよ」

と、裏プランの存在を知らせるというものです。



私としては

表でも裏でもいいのですが



家賃の増額分(3000円)で礼金の額を割ると

2年と少しという計算になるので

それまでの間は入居者は得しているということになるので

裏プランにメリットを感じるのではないでしょうか?



私は当分、この物件を売却することは考えてないのですが

もし、売却する場合

家賃から利回り逆算で売値が決まるとすれば

家賃を出来るだけ高く保つのは

重要なことになります。



といっても

競合物件の殆どが敷礼0で募集している場合は

この作戦は採用できませんが

礼金が取れる状況だと

試しにやってみてください。




◆編集後記◆




阪神の榎田投手と西武の岡本投手のトレード成立。



榎田の場合、去年の初登板は9月

榎田くらいの年齢の選手が終盤に1軍に上がる場合

多くは、クビ前提で

「最後の花道」

という感じが多いです。



投げてた内容を見ると、まあまあだったので

戦力外になるか残るかの微妙なラインかな?

と、思っていました。



榎田はプロ入りした年の安定感は凄かったですよね。

しかし、その後、成績は右肩下がり

その原因はケガとスライダーの曲がりです。



いい時は

スライダーの曲がりが少なかったため

バッターが捉えたつもりの打球が芯を外れているという感じだったのが

スライダーの曲がりが大きくなったため

ボールを見られるようになり誰も振らなくなったんだそうです。



素人考えでは

変化球は曲がりが大きい程いいように思うのですが

その辺のことは非常に微妙ですね。



彼が阪神に居ても

去年とそう変わらない待遇でしょうから

彼にとっては新天地の方がいいと思います。



阪神も西武も昨シーズンは共に2位

もし、ことし両チームが日本シリーズに出て

糸井や福留が榎田を打ちあぐねたら

「何で榎田を出したんや?」

って感じでしょうね。


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