買ってはいけない物件を買えてしまうリスク


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。

昨日は、以前、パーキング用の土地の問い合わせをした業者から

電話があり、3物件紹介されました。


その中で

まだマシかなあと思ったのがこれです。

・4780万円

・築24年

・表面利回り8.7%

・RC造

・土地面積17坪

・5階建て

・1K×9戸



これなら

頑張って指値を通せば

利回り10%も夢ではありません。



しかし

問題点がかなりあります。

・土地が狭過ぎて、積算が出ない →融資困難

・5F建てならエレベーター付きか? →コストが大幅に上がる。

・1戸当たりの面積が14㎡ →かなり狭いので入居付けシンドイか




中でも

融資が困難であれば

いくらその他の条件がよくても

取得することは出来なければ意味がありません。



実際に、これで

→ http://yokoshin.biz/ik/blog2/


シュミレーションをやってみても

私の属性だと

自己資金が2千万円以上不足という結果でした。



まあ、この物件の場合

築年数と構造以外は

問題だらけなので

融資が引けたところで

全然、無理なんですが・・・



しかし

今は銀行が貸したくて貸したくて仕方がないですので

こんな物件でも

比較的高利回り(他は、7%とか6%なので)に着目し

そのままの値段で

融資も引けて実際に取得する人がいるかも知れません。



アベノミクス前なら

銀行が融資を付けてくれたら

ある程度、買えば儲かる物件のことが多かったですが

今は

儲からない物件でも融資がつく時代です。



なので

“買ってはいけない物件を買えてしまうリスク”

には充分に注意し

厳しい選択眼を持つことが必要です。

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