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知り合いが1ルーム区分の業者の餌食になるところでした

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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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実は、知り合いが

1ルーム区分の業者の餌食になるとところを

止めることが出来ました。



その知り合いの話では

キャッシュフローは毎月赤字

ローンの期間に渡り

「毎月数万円の負担でローン完済後は自分の物に・・」



なので

「積立保険」のようなイメージで捉えていたそうです。



しかし

不動産投資は黒字で普通です。



赤字ということは

損をしているということです。

しかも

借金してリスクを取っているのに・・



賃貸需要に関しては

独身者の数の推移などの資料を見せられて

「退去が出てもすぐに埋まりますよ」

と、説明されたようです。



しかし

すぐに埋まったとしても

原状復帰工事と広告費は掛かります。



そうすると

月数万円の赤字幅が拡がり

数万円で済まず

1桁違ってきます。



そもそも

直ぐに埋まる根拠はどこにもありませんし・・



他には

1ルーム区分の新築というのが

1番危ないというのは有名な話ですが

今回は

中古でした。



新築の場合は

新築プレミアムがあるので

想定賃料からガクンと家賃が落ちるので

それをシュミレーションしておかないといけませんが

中古の場合も新築ほどではないにしろ

家賃の下落はしていくものです。



なのに

「中古なので家賃は下がらない」

と、説明されたそうです。

あり得ないですよね。




家賃が経年と伴に下がっていくので

今後、毎月の赤字幅は増えていくということです。



他には

「ローン返済が完了すれば自分のもの」

「年金代わり」

と、いうのも実は違っていて

ローンを返済した頃

建物の価値は、ほぼありません。



普通の物件だと建物が古くなっても

土地が残ります。



しかし

区分所有の場合

土地の権利がなく

土地を区分所有者で共同して保有する形態の敷地権という権利になり

価格に直すと、かなり少ないです。




と、いうことは

ローン完済した頃

価値のない物件が残るだけ。

これは年金代わりにはなりません。



悪徳業者ほど

セールススキルがあるものです。



口車に乗らないようにしましょう。



◆編集後記◆




五輪のフィギュア男子SPは

最終組の5人のうち4人が100点越え



中でも羽生選手の演技は圧巻で

111点代でトップ



「ホンマに2か月は氷の上に立っていないのか?」

と、いうレベルでした。



1位 羽生 2位 フェルナンデス 3位 宇野 4位 金博洋

ここまでは、明日のフリー次第で

優勝が狙える圏内かと思います。



GPファイナル優勝者のネイサン・チェン選手は

ジャンプが3本とも失敗で81点代で

ここからの逆転は厳しいでしょう。

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