仲介手数料と固都税精算金と関西方式の敷金の税務処理に注意

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確定申告の受け付けが間もなく始まるので

今日は

税金の計算で間違いやすいことを

書きたいと思います。



税金の計算で間違いやすいこと

それは

「取得原価を構成しているのは何なのか?」です。



物件の代金は取得原価に入ることは明らかです。



しかし

決済の時に

物件代金だけを払えば終わりではありませんよね。



物件の代金の他



登記に必要な登録免許税

司法書士に登記してもらうならその手数料

仲介業者に払う仲介手数料

他には固都税精算金



決済金額の減額に働くのは

敷金の売主から買主への引き継ぎです。




この中で

多くの場合、間違って処理されるのは

・仲介手数料

・固都税精算金
下線文

以上の2つの項目です。



どんな間違いかというと

仲介手数料は一括で経費で落とされるという間違い

固都税精算金は固都税の金額調整で処理(勘定は租税公課)されるという間違いです。



仲介手数料は物件の取得原価に参入されるものとなります。

そのことは国税庁のサイトに明記されています。



固都税は、1月1日の所有者に納税義務があるものです。

そのため

固都税精算金は、固都税を調整して売買価格を調整するものと捉えられます。

なので

それを租税公課などの経費科目で処理するのは間違いとなります。



固都税精算金は、地域によって起算日が違います。



東日本は、1月~12月が多く

西日本は、4月~3月が多い。



ですので

西日本の場合で1月~3月に決済する場合



例えば

2月1日決済だとすると

2月~3月分を買主が負担

4月~翌年3月の12か月に関しても買主の負担になります。



なので

14か月もの間の固都税精算金が

決済金額にオンされてしまいます。



大型物件の場合だと

固都税が1年で100万円とか行ってしまうので

買主はその腹づもりがないと

「あれっ決済資金が足りない」

ということになるので、注意が必要です。



あと

敷金の引継ぎですが

基本は債務の継承ですので

決済金額から、その分が減額されるものとなります。



ところが

「関西方式持ち回り」というのがあります。

その場合、債務の継承代金は、物件価格で調整済みという考え方になります。



なので

それを債務として貸借対照表に正しく記録するには

その分を取得原価にオンして

債権と債務の両建てにする必要があります。



ちょっとややこしいですが

気をつけてください。



◆編集後記◆




今出先で記事を書いているのですが

近くのテーブルで

ママ友4人組が例のコインチェックの不正流出について話しています。



しかし

「何とかコイン」「何とかという取引所」

「分からん」「怖い」

「私らでも知らんのにお年寄りなら絶対に分からない」

「そんな訳分からんことせずに確実に貯金しとこ」


思わず聞き耳を立ててしまいました。

また、その声がデカい。



もっと聞いていると

ドル対円の外国為替の基礎的な内容も分かっていない模様。



そんな情弱なら

聞かれたら恥ずかしいから

小さい声で話したらどう。


って思ってしまいました。

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