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利回り9.7%重量鉄骨の築10年の資料請求しました

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昨日の夜

利回り9.7%重量鉄骨の築10年の物件が掲載され

ダメ元で資料請求してみました。



売り出し価格は7000万円弱

築10年の重量鉄骨だと

残耐用年数は24年



なので

融資期間が取れます。



融資期間が取れても

利回り5%や6%では話にならないですが

利回りが9%代後半ですので

キャッシュフローが出るかも知れません。



但し

この物件の懸念すべき点は

立地です。



関西の某県の県庁所在都市ですが

駅から徒歩20分



地図で見ると

3駅ぐらい候補があるのですが

どの駅からも遠いですね。



なので

駐車場が最低でも部屋の数はないと

厳しいと思います。

ついでにバス便があるかどうかも確認する必要あり。



その他に

過去に日本の都が何か所も置かれた県ですので

下に遺跡が埋まっている確率もかなり高いです。



そう考えていると

今朝、資料が届きました。



レントロールを見ると

部屋は11室中3室空き



駐車場の台数は5台分

なので

満室に出来た場合

駐車場の当たらない入居者が6人



となると

3室空きならかなりいい方で

6室以上空いてしまう可能性もあります。



これでは厳しいですね。



空室の募集家賃が

入居中の家賃より微妙に高いのも気になります。

表面利回りを高くする作戦か?



融資の方は

私が引いている金利で

期間20年で計算すると

返済額が原状の家賃とほぼ同額なので

管理手数料や固定資産税・都市計画税などがあるので

キャッシュフローは赤字確定。



24年で計算しても

キャッシュフローは限りなく0に近い数字になりそうです。



なので

却下です。



100点満点の物件はないですが

立地もイマイチで

キャッシュフローも出ないのなら

買う意味はないと判断しました。



まあ地道に探します。



◆編集後記◆




昨夜の「人生が変わる深いい話」によると

今年のM1決勝でセカンドステージ3組に進出した

ミキが、あの上岡龍太郎の甥だそうです。



ミキの2人は上岡龍太郎の妹の子供

ミキの母親(上岡龍太郎の妹)も父親も

「まだ売れてない時に上岡龍太郎の名前を出して売れようとしたら

全力で潰す。」

と語っていたという。



ここ数年で関西では露出も増え

今年のM1決勝での活躍もあり全国区へ



なので

今なら上岡龍太郎の名前を出してもいいのではないでしょうか?



但し

伯父さんはかなり変人で、かつ、弁が立つので

もしかしたら

「そんなもんアカン」って言うかも知れません。


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