リノベーション=投資!5つのポイントを押さえて満室経営

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この前の日曜日にあった

オーナーズスタイル主催の賃貸経営フェアで

私が参加したセミナー6本の要点を順に発表しています。

今日は、そのうち最後の

「リノベーション=投資!5つのポイントを押さえて満室経営」

です。



このセミナーでの講師の主張は

「物件の価値を未来に向けて上げていくことにお金を投資しましょう」

と、いうことです。



そうすることで

・空室が埋まる、家賃が上がる、入居者の質がよくなる



逆に、投資をせずにホッタラカシにしておくと

・空室が増える、家賃が下がる、入居者の質が下がる、滞納が増える



他には

「空室対策 5つのP」という話がありました。



5つのPとは

・Place・・・場所

・Product・・・商品

・Price・・・価格

・Promote・・・広告

・Partner・・・パートナー




これらの5つのことです。



その中でも

Product(商品)が大切で

新築は、建築計画段階から入居者が決まる商品作りが必要で

築古は、リノベーションすることで入居者が決まる商品作っていく。



しかし

リノベーションには悪いリノベーションといいリノベーションもあって



悪いリノベーションとしては

・中途半端

・勝手な思い込みと勿体ない精神

・ターゲットが不明瞭


などで



逆によいリノベーションとしては

・ターゲットが明確

・必要なものは入れ替え、使えるものは残す

・家賃アップに繋がる

・費用対効果が明確


というのが挙がりました。



ここで「費用対効果」というのは

例えば

「300万円もリノベーションして、家賃が5000円しか上がらないと

一体、工事費用を回収するのに何年掛かるねん?」


という認識は間違っていて

「10年などの長期での回収家賃合計の差に現れ

それから

そもそも売る場合の売れる価格が違ってくるでしょ。」


というお話でした。



しかし

私の個人的には

「幾分、総論に偏り具体的な事例に乏しかった」

と、いう感想を持ちました。



例えば

「3点ユニットのセパレートにするのに、いくら掛かって

その結果、家賃をいくら上げても、入居率を何%上がって・・・」


そんな具体的な話を聞きたかったです。



これも

「そこから先は、フェアではなく

個別のセミナーに来て下さればジックリ話しますから」


と、いう感じかも知れません。




◆編集後記◆




昨夜は

鳥谷が第一打席でスカッと安打を打ち

2000本安打に到達。



2塁手の頭のすぐ上を超えた当たりは

ライト前ヒットかと思いきや

球足早くフェンスまで到達し2塁打に・・・



メモリアルヒットが滅多にない強烈な当たり

これは本人も我々ファンも嬉しいです。



阪神の生え抜き選手では

バッティング技術が職人芸と言われた藤田平(元監督)以来

阪神の生え抜き選手が甲子園で2000本目を打ったのは

鳥谷が初だと言う。



なので

広島戦で強い当たりがヒットにならなかったのがありましたが

結果的によかったです。



私は

サンスポの1面だけ無料で読めるアプリを取っていますが

今朝は、東京版も鳥谷の2000本安打が1面でした。



まあ、フジサンケイグループの資本が入っているヤクルトがあんな状態で

優勝チームほほぼ確定

クライマックスシリーズに出れるかどうかで

横浜ファンと巨人ファンだけが気合入っている状況なので

鳥谷が1面が1番売れるよなって思いました。


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