投資の意思決定はどうするの?改修?建替え?売却?

私の作った不動産投資の無料レポート集はこちら
→ http://yokoshin.biz/report/blog2/


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


メルマガでは無料レポートには書けないような

秘匿性の高い情報をお届けしています。

今後、私のメルマガを読みたいという方は

こちらのメルマガ登録フォームに、

普段お使いになっているメールアドレスをご登録するようにお願いします。


https://1lejend.com/stepmail/kd.php?no=191050





この前の日曜日にあった

オーナーズスタイル主催の賃貸経営フェアで

私が参加したセミナー6本の要点を順に発表しています。

今日は、そのうち5本目で

「投資の意思決定はどうするの?改修?建替え?売却?」

です。



講師の方の基本的な主張は

「ドンブリ勘定での不動産経営ではなく、ちゃんと数字で分析して経営しましょう」

と、いうことだったかと思います。



例えば

「利回り」という指標は

誰もがその意味を知っているものかと思いますが

実質的な利回りではありません。



実質的な利回りとは

営業純利益(NOI)/購入価格×100% の計算結果になります。



しかし

その実質的な利回りでさえ

融資の返済前の数値を元にしているので

自己資本利回り(CCR=キャッシュ オン キャッシュ リターン)でもありません。



不動産投資は、イールドギャップ(借入金利以上の利回りで運用すること)で儲けるものですが

実は、この計算の根拠に

借入金利を使うこと自体が講師は間違っていると主張しています。



その方の主張は

単純な借入金利ではなく

「ローン定数」=K% を使うのが正解だということものです。



「ローン定数」とは

年間負債返済額/ローン残高×100% 



つまり

金利が同じでも融資期間が違うのなら

全く違ったローン定数になるということです。



不動産投資でレバレッジが効いているとは


自己資本利回り(CCR) > 実質利回り > K%


この関係が成り立つことです。



例えば

CCRが26%

実質利回りが8%

K%が6%

こういう状態だと

「調達金利にレバレッジを掛けて、儲けを増幅させている」

ということが言えます。



ここまでのことって

物件を取得する際って

実は、やることが多いかと思います。



気の利いた仲介業者なら

特段、頼まなくても、この指標を出してくれたりします。

それは金融機関が、そう見ることが予め分かっているからです。



しかし

取得後に年数が経てばどうでしょうか?



家賃が下がり → CCR と実質利回りの低下

返済が進み → 拠出した金額の増加 → CCR低下

返済が進み → ローン残高の減少 → K%の上昇



「こうなった時に

ちゃんとレバレッジが効いているのかをチェックするようにしましょう。」




確かに

私も、そこまではやってないですね。



更に時期は進んだ時

改修か?

建替えか?

売却か?

この意思決定はどうすればいいでしょうか?



しかし

この説明には、手元の資料が用意されていなく

かつ端折った説明なのが残念でした。



それは

後に、この内容を教えるセミナーに誘導することを意図していたようですので

これも講師の作戦です。



そのセミナーは無料みたいですので

そこから先の内容を聞きたいのなら

セミナーに参加しても面こ白いかと思います。


主催者は、アセットブレインという会社です。



◆編集後記◆



3連勝しか逆転優勝の目がない中での3連敗で

終わってしまった阪神タイガースですが

その中で唯一の明るいニュースが

「鳥谷 2000本安打に王手」です。



節目、特に2000本目は、いいヒットを、本拠地で放ちたい。

我々ファンも、同じ気持ちだと思います。



今日から横浜DeNAと甲子園で3連戦

その間に実現しそうですね。



鳥谷も去年の成績では

北條の成長もあり

レギュラーも危うい成績でした。

そうなると

「鳥谷がレギュラー落ちなら、2000本安打無理かなぁ」

と、思っていましたが

ついにここまで来たって感じです。



ポテンヒットやボテボテの内野安打ではなく

クリーンヒットで決めてもらいたい。

スポンサーサイト

コメント

非公開コメント