金利引き下げの次は・・・

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こんにちは、
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昨日は、大阪１号物件の取得時の融資について

金利引き下げ交渉が成功し

月２万５０００円（年３０万円）の

経費削減効果＆キャッシュフロー拡大効果が発生することを

記事にしましたが

実は次に考えていることがあります。


それは何かというと

九州１号物件の取得の際に引いた都銀からの融資についてです。



九州１号物件は

木造で取得時には築９年



ですので

期間が１３年となりました。



１３年は

木造の法定耐用年数の２２年から

経過年数の９年を除いた

残耐用年数になります。



都銀の融資の場合は

期間は

残耐用年数を上限としている場合が多く



そのため

土地代もローンを引いている

地主ではない投資家にとっては

期間が短くなり

都銀だけに金利は１．４７５％と低いですが

キャッシュフローが凄く厳しくなります。



この物件の場合も

月の家賃が満室時に約４０万円で

利息を含めた返済が約２５万円



これじゃ満室でもわずかしかキャッシュフローが出ませんし

空室や入れ替わりがあれば

キャッシュフローが赤字の月もあります。



「これじゃ意味ないやん！」

って感じです。



この場合

もちろん、金利を引き下げることも有効かと思います。



しかし

この融資の問題は

金利より期間の短さにあります。



ですので

もっと長い期間で引ける金融機関へ

借り換えるのがベストの選択かと思います。



具体的に、どの金融機関かと言うと

日本政策金融公庫です。



１０年が上限くらいという噂も

最近厳しくなったという噂もありますが

現在の融資は残り７年半

残債は土地値とほぼ同額なので

ほぼノーリスクです。



なので

応じてもらえる可能性が大きいと思います。



スマホのローン計算機アプリで計算すると

金利２．５％を１０年の元利均等なら

月２０万７０００円の返済です。

金利２％なら

月２０万２０００円の返済です。



となると

月に約５万円もキャッシュフローが増えるということになります。



昨日の記事に書いた分と合わせると

月々７万５０００円ほどキャッシュフローが増えるということになります。



これは大きいですね。



来月下旬くらいから

動こうと思います。




◆編集後記◆




昨夜は「世界の怖い夜」（ＴＢＳ系）を見ましたが

実は、そこで紹介された心霊写真が合成だったと話題になっています。



放送直後、Twitter上で写真に写っている男性たちの友人らから

「合成です！」「テレビの闇」など指摘する声があがったんだそうです。



実は、私も、この手の番組で紹介される写真や動画の中には

わざと作った物が多いということを知りながら

楽しんでいます。



オカルト研究家の山口敏太郎氏によると

「製作費何万円の心霊動画」や

「Ｖシネの助監督級が製作した心霊動画」や

「各局で、こすられまくってる心霊動画」があるんだそうです。



昨日、番組内で紹介された動画の中にも

ウェブカメラでチャットする女性の後ろにいた包帯の男などは

絶対に作ってるよな。って思いました。