金利引き下げの次は・・・

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昨日は、大阪1号物件の取得時の融資について

金利引き下げ交渉が成功し

月2万5000円(年30万円)の

経費削減効果&キャッシュフロー拡大効果が発生することを

記事にしましたが

実は次に考えていることがあります。


それは何かというと

九州1号物件の取得の際に引いた都銀からの融資についてです。



九州1号物件は

木造で取得時には築9年



ですので

期間が13年となりました。



13年は

木造の法定耐用年数の22年から

経過年数の9年を除いた

残耐用年数になります。



都銀の融資の場合は

期間は

残耐用年数を上限としている場合が多く



そのため

土地代もローンを引いている

地主ではない投資家にとっては

期間が短くなり

都銀だけに金利は1.475%と低いですが

キャッシュフローが凄く厳しくなります。



この物件の場合も

月の家賃が満室時に約40万円で

利息を含めた返済が約25万円



これじゃ満室でもわずかしかキャッシュフローが出ませんし

空室や入れ替わりがあれば

キャッシュフローが赤字の月もあります。



「これじゃ意味ないやん!」

って感じです。



この場合

もちろん、金利を引き下げることも有効かと思います。



しかし

この融資の問題は

金利より期間の短さにあります。



ですので

もっと長い期間で引ける金融機関へ

借り換えるのがベストの選択かと思います。



具体的に、どの金融機関かと言うと

日本政策金融公庫です。



10年が上限くらいという噂も

最近厳しくなったという噂もありますが

現在の融資は残り7年半

残債は土地値とほぼ同額なので

ほぼノーリスクです。



なので

応じてもらえる可能性が大きいと思います。



スマホのローン計算機アプリで計算すると

金利2.5%を10年の元利均等なら

月20万7000円の返済です。

金利2%なら

月20万2000円の返済です。



となると

月に約5万円もキャッシュフローが増えるということになります。



昨日の記事に書いた分と合わせると

月々7万5000円ほどキャッシュフローが増えるということになります。



これは大きいですね。



来月下旬くらいから

動こうと思います。




◆編集後記◆




昨夜は「世界の怖い夜」(TBS系)を見ましたが

実は、そこで紹介された心霊写真が合成だったと話題になっています。



放送直後、Twitter上で写真に写っている男性たちの友人らから

「合成です!」「テレビの闇」など指摘する声があがったんだそうです。



実は、私も、この手の番組で紹介される写真や動画の中には

わざと作った物が多いということを知りながら

楽しんでいます。



オカルト研究家の山口敏太郎氏によると

「製作費何万円の心霊動画」や

「Vシネの助監督級が製作した心霊動画」や

「各局で、こすられまくってる心霊動画」があるんだそうです。



昨日、番組内で紹介された動画の中にも

ウェブカメラでチャットする女性の後ろにいた包帯の男などは

絶対に作ってるよな。って思いました。

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