不動産投資で1番危険な時はいつなのか?

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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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今日は

不動産投資のあらゆる行程の中で

いつが1番危険なのかを書いてみます。



1番危険な時

それは1棟目(1件目)の物件の決済直後だと思います。



決済は

諸費用も含めたオーバーローンでない限り

定期や投信や株などを現金化し

それらをかき集める必要があります。



ですので

決済直後は

保有している手元資金の量が最も少ないのが普通です。



この決済を今までに何度もしている人なら

過去に取得した物件のキャッシュフローもあり

実績が積み上がるので有利な融資も可能です。



しかし

始めて取得する場合って

他の物件からのキャッシュフローもなく

有利な融資を引くことも賃貸での実績がないので厳しいです。



なので

決済直後

とりわけ1棟目の決済直後が

1番手元資金の量が少なく危険だと言えます。



もしこんな危険な時に

大金の掛かる設備が壊れ

待ったなしの状態なら・・・



また

取得直後に退去が相次ぐ場合も

リフォーム費が多額に掛かってくるので

ヤバい状況になります。




ですので

仮に長期で見て儲かるいい物件を買った場合でも

手元資金が少ない状態で

これらのことが起こると

破たん確率が非常に高くなります。




なので

この時期は

「設備故障がありませんように」

「立て続けの退去がありませんように」


と、祈るような気持になるものです。



もし

そんな思いを和らげるには

最初の物件を取得する際にも

手持ち資金を残すような資金計画を立てることですが

これがまた難しいです。



まあ、これも誰もが通る道です。



なので

そんな気持ちに堪えれない人は

不動産投資しない方がいいと思います。



◆編集後記◆



auが月額最低1980円のプランを作るそうです。



私自身がauで、5月に機種変したばかりですが



格安スマホは、auなどより随分安く

機能も、格安スマホとあまり変わらなく

メールを使えない程度で、代わりにGメールを使えばそれもカバーできるので

次は、格安スマホにしようかなと思っていたところでした。



auのこの動きによって

残りの大手2社(ドコモ、ソフトバンク)がどう出るか?

と、いうところが非常に興味があります。



ソフトバンクは格安版がヤフーモバイルですので

追随はしないかも知れませんが

ドコモが追随すると面白いでしょうね。


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