年齢のビハインドをひしひしと感じました

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今朝、楽待のサイトを開けると

RC築14年、利回り10%超えの物件が

安くで出ていました。



RC築14年なら

殆どは、6%~7%

時々、5%もあるくらいですので

今の相場なら滅多にない高利回りの部類かと思います。



金額も、安くて

これならキャッシュで買う人もいるくらいの金額です。



場所は私の出身の市の1つ南の町で

大阪府最南端で

昔からやっている遊園地がある町です。



物件は、遊園地の名前の駅から徒歩10分ほどです。



但し

これを私が買うとすると

問題は融資期間になります。



多くの金融機関では

77歳までに返済が終わるようにしていて

そうなると

私は今57歳なので、あと20年がマックスか?



シュミレーションすると

返済比率が70%くらいになりました。



しかし

これを私よりもっと若い人が買うとどうなるかと言うと

法定残存年数は33年ですので

かなり長期で融資が引けるため

キャッシュフローが見込めることになります。



なので

年齢のビハインドをひしひしと感じてしまいました。



しかし

この物件

多少、不自然なところがあるんですね。



この物件は

ファミリーの4戸が入る2階建ての物件ですが

2階建てでRCにするだろうか?



私が2階建てを新築する場合

わざわざ建築費の高いRCを選ばないです。

木造もしくは軽鉄で充分ですね。



他に不自然なところは

積算価格が売り出し価格を軽く上回っていることです。



建物の評価を

建物の延べ面積×RC建築費×33年/47年を計算します。



RC建築費は平米当たり20万円とします。

33は法定残耐用年数

47はRCの法定耐用年数です。





その結果を価格から引いて土地面積で割ると

1平米4万円ほどの金額になります。



大阪府で特急停車駅から10分ほどで

1平米4万円は考えにくいです。



まあこれも土地の路線価はネットで簡単に調べられますが

面倒なので調べていません。



出しているのが遠方の業者ですし

色んな箇所で違っている可能性が大いになる物件です。




◆編集後記◆




昨日は、外出中にスマホがピコンとなったので見ると

卓球の福原愛ちゃんの妊娠報道でした。



愛ちゃんは小さい頃から

成長を日本中の人が見ているので

結婚する時も

「自分の娘が結婚するみたい」

と、いう人が多かったですが



今度は

「孫が出来るみたい」

な感じになるんでしょうか?



結婚する時に

「子供ができた時は、お子さんを卓球選手にするんですか?」

という記者の質問に


「子供の自由にさせます。

私が卓球選手なことも内緒にして

温泉で卓球した時に、凄いスマッシュを決めて驚かせたい。」

のだそうです。



しかし

温泉で卓球台が置いてあるところにあるラケットって

反発力がないし、ラバーはつるつる。

そんな道具で凄いスマッシュを決めれるだろうか?

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