全空物件で気をつけるべき2つのポイントとは?

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新規物件を検索していると

RC27年の利回り12%超えの物件が掲載されていました。






築年数は、古いと言えば古いですが

残存法定耐用年数は20年あるので

取得すれば儲かるかも知れません。



しかし

「現況」の欄を見ると賃貸中ではなく「空室」です。



1室でも埋まっていれば「賃貸中」と表示されるので

全空ということになります。



そうなると

表面利回りは12%超えですが

実質利回りは0%です。



このような場合の問題点は2つあります。



・想定表面利回りの計算に使った家賃額をどうやって決めたのか?


・この物件が何故全空なのか?




まず、最初の方の想定利回りの計算方法ですが

家賃の金額が

必ずしも相場に則しているとは限りません。



もしかして

各室の家賃がそれぞれ2万円づつ相場より高いなら

恐らく10%を割り込むことになります。



実際は、どうかは分からないですが

猜疑心を持ってチェックすべきです。



次に、何故全空なのかですが

物件の競争力に問題がない場合は限られています。



例えば

法人に一括貸だったものが解除されたとか



オーナーにやる気がないだけとか



サブリースを解除したために

入居者を他のサブリース物件に移されたとか

(サブリース会社ってマジで悪どいですから・・)



しかし

それ以外は、競争力に劣っていたり

立地が悪かったりという

好ましくない理由で全空になっています。



ですので

全空になっている合理的な理由をちゃんと確認すべきです。



もし、この2点がクリア出来ていれば

この物件は面白いかも知れません。



と言っても

もう買付けが入っているかも知れないですが




◆編集後記◆




ヤフーニュースに

「ガンに効く」と水素水販売、スーパー部長ら送検

と、いうのがありました。



水素水がいい理由は、

体を錆び(酸化)させる活性酸素と結びつき

H2O=水にするというものです。



なので

ガンが酸化によるものなら

ガンに効くのも一概にウソとは言えません。



しかし

酸化を抑える物質っていっぱいあります。

ポリフェノール、クロロゲン酸、ゴマリグナン、カテキン、ビタミンCなど

これらもガンに効果ありになってしまいます。



私の場合、これらを意識して摂取するようにしていますが

水素水は飲んだことがないです。



水素は地球上のあらゆる物質の中で最も軽いです。

そのため

フタを開けただけで出ていくのではないかと思います。

それにすっかり出ていっても人には、そのことが分かりません。



なので

「俺は水素水を飲んでるよ」

と、いう方でも

多分、普通の水を飲んでいるに過ぎないと思います。

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