新築ワンルーム投資がダメな3つの理由

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少し経験のある不動産投資家なら

誰もが言う

「新築ワンルームがダメだ」

と、いうこと。

これをキチンと説明すると

儲かる不動産投資がどんなものかが、見えてきます。



それについては

昨日、楽待コラムニストの方が書かれていますが

「これもあるのにな」

と、いうのがあったので記事にしました。



新築ワンルーム投資がダメな理由は

3つあると思います。



1つ目は

物件価格が高いことです。



以前、ネット系のセミナーに参加した際に

隣の人としゃべったのですが

その人も不動産に投資しているというので

聞いてみると、新築ワンルーム投資でした。



私が一棟物件を所有していることを言うと

その人が

「一棟ですか?さぞかし、お高かったでしょうね」

私が

「いえいえ、安いのは1680万円ですので、そんなに高い方ではないですよ。」

その人が

「えっ・・・」

かなりビビッていました。

聞いていませんが、おそらく5000万円は下らないと推測します。



初心者なので

「そんなもの」と、思ってしまったのでしょうね。



2つ目は

「融資の金利が高い」ということです。



業者は、契約させてナンボですので

直ぐにOKが出る高金利な融資をする金融機関を

抱えている可能性があります。



苦労して自分で交渉してこそ、低い金利の融資が引けるというものです。



多くは高属性のサラリーマンですので

都銀や地銀(4.5%を除く)から、

もっといい条件で融資を引けたのに・・・



初心者なので

「そんなもの」と、思ってしまったのでしょうね。



3つ目は

多くは「フルローンで買っている」と、いうことです。



2つ目の要因の

金利が高いこともあって

返済比率がバカ高く

全然キャッシュフローが出ません。

キャッシュフローどころかキャッシュアウトになってしまう場合もあります。



こうやって理由を挙げていくと

失敗したければ

・相場より高い値段で買い

・高金利の融資を引き

・返済比率が高め


この3条件を揃えることです。



逆に

・相場より安い価格で買い

・低金利の融資を引き

・返済比率を低く


この3つを実現できると成功します。


◆編集後記◆



ふるさと納税の返戻金の過熱ぶりを

高市総務大臣が苦言を呈したことは以前、ここに書きましたが

ついに数値を出して通達した模様です。



「返礼品の価格は、寄付額の3割以内」

余計なことをするな。



実は、今朝TVで見たのでは

宮崎県のある市で1万円の寄付に対して

A5ランクの特上牛肉200Gを2枚

約8000円相当の返礼品が大人気



そのため、この生産者は牛の仕入れルートを拡充して

設備増強し、人も雇ってギリギリで回していた訳ですが

これが半分になれば、

地デジ対応後の液晶パネル生産メーカーと同じ

経営の危機になると心配されています。



その他に

その地域の生産物のPRになり

町おこしとすることが出来るのに

それも出来ない。



なので

私は大反対です。

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