劣化対策等級取得によってナシをアリに

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昨日、参加したセミナーで紹介された物件で

面白い発見があったので

紹介しようと思います。



・新築木造 

・9100万円

・利回り7%




この条件だけ見ると

全然ナシですよね。



耐用年数を超える長期で融資を引けば

キャッシュフローが出るとは思いますが

その場合

残債より物件の価値が少ない債務超過になり

信用を棄損してしまいます。



しかし

この木造が劣化等級を取得した物件で

30年の融資が引けるとしたら・・・



劣化対策等級についてはこちら

→ http://www.what-myhome.net/42re/rekkataisakutoukyuu.htm



劣化対策等級を取得しても

法定耐用年数が伸びるものではありませんが

実際の耐用年数が増えたと同じように一般的に評価されることが多いです。



なので

30年で融資を引いても

特に問題はなさそうです。



収支シュミレーションでは

返済比率が50%を割り込んできて

充分にキャッシュフローが狙える物件になりました。



但し

空室率の見積りが低めなことと

家賃下落率が低めなこと

金利が1.2%ということは、は気になりましたが・・・




残念ながら

私の場合

融資期間は年齢制限で30年は無理

またサラリーマンの信用がないので

1.2%もシンドイと思うので

やはり

キャッシュフローが出ない見込みがなく諦めました。



木造で融資を引いて回る物件は

基本的にないと決めつけていたのですが

このスキームならありですね。



◆編集後記◆




本文に書いたセミナー参加は

買い間違った切符を消費するためでした。



先週、花見に行った、京阪八幡市駅への往復は

往きが京橋経由で京阪

乗換の京橋で京橋から私の最寄りまでのJRの格安切符を購入

しかし

復路は、切符を買ってあることを忘れ

京阪枚方市駅から交野線経由で、JR学研都市線に乗り換えたため


「しまった、切符が余ってしまった」

と、いうことになりました。



消費するため楽待でセミナーを探しましたが

殆どが大阪駅周辺で、この切符を消費出来る会場なし

唯一見つけたのがこのセミナーでした。



今回は消費出来ましたが

あまり、はやって切符を買うのは失敗の元ですね。

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