買う前のシュミレーションの時に、絶対に見込むべきこととは?

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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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物件を買う前に

その物件からの所得はいくらで、税金がどれだけ増えるのか?

その物件から、生まれるキャシュフローはいくらか?

などシュミレーションすると思いますが

その際に、忘れがちな絶対に見込むべきことがあります。



それは

"家賃下落率”です。



家賃が、どんどん安くなっていく物件

家賃が、安くなりにくい物件の違いはあっても

家賃が安くなっているのは誰もが否定できません。



その中でも

強烈なのは、新築物件です。



その部屋の最初の家賃が高いのは

まだ誰も使っていない部屋だから

相場より高い家賃で入居が決まる訳で



その現象または

相場より高くなった差額のことを

俗に"新築プレミアム”と言います。



以前、新築しか買わない大家さんのセミナーで

私が

「"新築プレミアム”の剥げ落ち方をどう見込んでシュミレーションしていますか?」

と、質問したところ



「"新築プレミアム”って何ですか?」

って言われました。



その方のシュミレーションには

ハウスメーカーが家賃の下落をある程度見込んでシュミレーションしていたの

まだ良心的なメーカーだと思いますが



「建てさせてナンボ」の会社の場合

そんな不利な情報を敢えて言わない場合が多いです。



それで、どれくらいの家賃下落率を見込めばいいかと言うと

実際の私の例では



入居期間が短い大学生向け物件で

1室を除く全部屋で入れ替わりがありましたが

5年半で

2.7万円くらい→2.5万円くらいですので

(2.7-2,5)/2.7=7.4%の下落。



1年なら

7.4%/5.5年=1.34%



なので

年間1%~1.5%くらいでよいかと思います。



◆編集後記◆




朝の関西ローカルの”よ~いドン”の水曜日は

4月からロザンの"うんちくん”というコーナーが始まりました。



関西の歴史ポイントの、うんちくを専門家がクイズにし

京大卒の芸人、宇治原が答えるというもので

今日は大阪城



その問題の中で

「大阪城の屋根は、以前は灰色だったが、緑になったのは何故でしょうか?」

実は、私も、

私が中学生くらいまでグレイだったのに、突然、グリーンになり

「えっ何で緑に変わったん?」

と、疑問に思っていたました。



確か、同じタイミングで名古屋城も緑になり

「不思議やな」と・・・



その答えは、

屋根を重さの負担から軽減するために

鉛にした。それが酸化して緑になったのだそうです。



それを聞いて、

「のちにRCで作ったような城って本当に趣がないよな」

って思ってしまいました。


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