欠点を拾い上げればキリがない、最後は思い切りのみ

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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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私が取得(1棟は売却済み)した3物件

全ての物件に欠点が存在します。



先日、売却した

九州1号物件は

学生向けの低価格家賃です。



家賃は低いですが

退去があった場合の原状復帰工事の相場は

日本全国そう変わるものではありません。



なので

家賃の割に工事金額が割高になります。



その結果

1回の工事で、3か月も4か月分もの家賃相当額が

飛んでいく場合もあります。



やっと入居させて

エアコンをつけようとしたら動かず

「アッチャー」と、いう時もありました。



九州2号物件は

天神という福岡一のダウンタウン(繁華街)に2駅の立地



しかし

需要も多いのですが

物件数が多く

いわゆる激戦区



そのため

広告費が2か月が相場です。

1か月などでは全然決まりません。



また、単身向けですので

短期での退去も多いです。



大阪1号物件の方は

1階のテナントの家賃比率が高く

それに依存した賃貸経営になります。



また

テナントは銀行からの評価が低いことが多く

実際に私も苦労しました。



ということは

売却を考えた場合

今度は買主にとって融資が厳しくなるので

高値で売りにくいという欠点もあります。




このように

物件の全てに欠点がありますが

では、買わないのが正解かというと

必ずしもそうではありません。




それぞれの物件の長所もあります。



九州1号物件は

管理の行き届き、かつ高利回りな所が魅力(取得時の利回りは17%)



九州2号物件は

木造ですが、まだ新しく

陳腐化は当分ない感じ

また

福岡は、日本では珍しく人口増加している市で

その中心地に非常に近い立地



大阪府物件は

RCなので長期融資が引けた。



このように

長所と短所

両者を天秤にかけて

エイッと思い切ったということです。



全く完璧な物件は、この世に存在しません。



欠点を理解した上で

長所を見つけ出し

最後は思いった人だけが大家さんデビュー出来るんです。



◆編集後記◆




正男氏殺害容疑の女のうち

アイシャ容疑者が報酬1万円で勧誘されたという報道があります。



おいおい1万円くらいで人を殺めるかい?



絶対に殺人になどやらない人に、「どうしても」と頼む場合は

高額報酬が必要になると考えられるため

そんな金額で応じたということは

日常的に気軽に殺人をしていたということでしょうね。



物価水準は当然、日本より安いですが

それにしても値段が安過ぎです。



不動産投資家の中には

リタイヤの後、マレーシアが人気ですが



1万円くらいで殺人に及ぶような人がいる国って

やはり怖いと感じます。



それに、北朝鮮とビザなしで往来できる国なんていうことは

この事件で知りました。



なので

やはり物価が高くても日本がいいです。


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