金利4.5%銀行を使っていいのは、こんな場合だけ

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一昨日の記事で書いた

あまり絞込みしない検索を今、しているのですが

関西・2億円以内

構造も築年数も関係なしで検索すると

楽待では、13,117件ヒットしました。



この量になると

マジで時間が充分ある人じゃないと裁ききれないです。



1件1件見ているのですが

その中で

ヘッドコピーに

「4.5%33年OK」

と、書いてある物件がありました。



築年数が中途半端で

「こんなので、4.5%銀行と言えども33年で融資するかなぁ?」

と、いう疑問がありますが

仲介業者は、4.5%銀行とコネがあるのでしょう。



しかし

もし、その物件を

本当に、金利4.5%で33年で融資を引けば

恐らく大変なことになります。



利回りは1桁ですので

キャッシュフローを出すためには

融資期間を長く取ることですが



そうやっていくと

ほぼ間違いなく

物件の現在価格の方が残債より小さくなります。



バランスシートで言えば

債務超過の状態です。



こうなれば

次の融資は厳しくなるので

多分、もう物件を取得することは出来なくなります。



それだけでなく

年数が経った時にどんな出口が待っているのか

想像するだけで恐ろしいです。



多分、仲介業者は買主に

「4.5%で取りあえず融資を受けて、

後でもっと金利の低い銀行に借り換えすればいいじゃないですか?」


と、言っているのではないかと思いますが



後で、金利の低い銀行に借り換え出来ることは

全く保証されていません。



恐らく

その物件を4.5%で長期融資を引いて取得しただけで

他行で、マイナス評価されることも想定出来るため

借り換えは極めて厳しいと言わざるを得ません。



買主の末路は、恐ろしい結果になると思われます。



私は、

実は、4.5%銀行を有効に使える場合が

2つあると思っています。



1つは、

後に借り換えが出来ることが、ほぼ間違いない場合

4.5%銀行の評価の早さだけを利用して

物件を他のライバルに先んじて押さえる場合



もう1つは

4.5%銀行で借りても充分採算が取れる

高利回り物件の場合



以上の2つのパターンだけだと思います。



それ以外のパターンで

安易に4.5%銀行を使うのは、止めるようにしてください。



◆編集後記◆




先週だったか、4代目桂春団治を、桂春之輔が襲名することが決定しました。

福団治がなるものと思っていたので、かなり意外でした。



というのは

亡くなった3代目春団治も、福団治から襲名

その父の2代目春団治も、福団治から襲名

ということは福団治から襲名するのが規定路線であり

一門の筆頭弟子である福団治が襲名するのが順当かなと思っていました。



ちなみに

都はるみと岡千秋の「浪花恋しぐれ」に出て来る、破滅キャラの春団治は

初代で、2代目は、その弟子で血縁関係はありません。



このように春之輔が追い抜いた感じになりましたが

芸風という面を見てみると

3代目と福団治は、かなり違い

そういう意味では

優男の桂春之輔の方が、師匠の芸風と似ている気がします。



但し

福団治は悔しいんじゃないでしょうか?



それは

7代目笑福亭松鶴を決める際に

筆頭弟子の仁鶴が

「松鶴は松竹の芸名なので、吉本所属の私には継げない」

と、自分から納得して下りたのとは

かなり状況が違う気がします。


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