いい借金、悪い借金

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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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今日は、売却予定の九州1号物件が

九州2号物件の共担に入っているため

担保解除の手続きのため

急遽、銀行に呼び出されたので

またもや、記事が遅れてしまいました。


不動産投資を始めるための1つのハードルとして

「多額の借金に、マインドが耐えることが出来ない」

と、いうことがあります。



ですが

そういう人でも

住宅ローンなら何千万円単位で借りますよね。

それも35年という長期で・・



言っていることと

やっていることが矛盾しています。

グダグダです。



こういう人にとっては

「みんな住宅ローンを組んでいる」

つまり、

みんなと同じということが

安心なんでしょうね。



借金して収益物件を取得することは

普通に勉強して所得するのなら

大抵の場合

私はいい借金だと考えます。



というのは

お金を1つの経営資源と考えれば

お金を仕入れて(融資を引いて)

仕入れた以上のキャッシュを得る。



これって

普通の商売ですよね。



不動産投資は

お金を仕入れて、それに付加価値をつけて

それ以上のリターンを得るというビジネスモデルです。



まあ

仕入れた金額より低い金額しか得られない場合も

絶対にないわけではありません。



それは

初心者対象のセミナーで売り込まれて買う場合や

悪徳不動産会社が、名簿を買って

電話営業をかけてくる場合は

仕入れた金額より低い金額しか得られない確率が上がります。




お金を仕入れて、それに付加価値をつけて

それ以上のリターンを得る例を書くと

例えば

金利2%で融資を引き

利回り4%の家賃が取れる場合



一応、

2%のイールドギャップ(利回りと借入金利の差)が取れるわけですが

利回りは表面(満室時の)利回りだし

修繕費や管理費が考慮されていません。



例えば

空室率2割、経費率2割だとすると

実質利回りは

4%×0.8×0.8=2.56%



これだと

実質的なレート差は

0.56%



これは

減価償却費と元本返済額のバランス次第では

破たんの可能性がありますし

修繕や広告費がかさんだり

大規模修繕があれば

かなり危ない投資です。



しかし

こんな4%という低利回りって滅多にありません。



ですので

普通に勉強して不動産投資するなら

ほぼ借金を返せなくて破たんするリスクはありません。



このことが

収益不動産を買うための借金は、大抵の場合

いい借金である可能性が高い理由です。



一方

住宅ローンってどうでしょうか?



自宅はキャッシャを生みません。

ですので

別の所からキャッシュを持ってきて

返済に充てる訳です。

普通は会社から支給される給料から返済に充てますよね。



つまり

35年もの長期に渡って

借金を返済するために働くわけです。



これって人生がお金に支配されていると思いませんか?



なので

住宅ローンは、私は悪い借金だと位置づけています。



まあ、遊興費や浪費のためにする借金よりは

いくらかマシですが・・



◆編集後記◆




今日は節分ということで

ヒルナンデスでは

「鬼退治してくれそうな有名人ベスト10」

をやっていました。



1位は、の高橋英樹

なんといっても桃太郎侍ですので



2位は北斗晶

強そうですもんね。



3位は松田翔太

auのCMで桃太郎をやっていますので

これも分かる。



他には

蝶野正洋もランクインしていて

大晦日のガキ使で方正をビンタするイメージでしょう。



ですが

蝶野って超恐妻家なんですね。

選んだ人はそのことを知っていたのでしょうか?



こういうランキングを知ったところで

何の意味もないのですが

つい面白くて見てしまいました。

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