物件を売る理由は様々あります(後編)

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昨日の続きで

物件を売る理由について書いていきたいと思います。



昨日挙げた理由以外の理由としては

「減価償却費と融資元本の返済額の関係」

が、売る理由になることもあります。



減価償却費は、キャッシュアウトがないのに経費算入出来ます。

一方で

融資元本の返済は、キャッシュアウトなのに、経費に算入できません。



なので

両者の関係性を見ると

減価償却費>融資元本の返済となる場合は

税引き前のキャッシュフローに対し

税金は、少なくなります。



しかし

減価償却費<融資元本となった場合は

税金が重くなります。



融資の返済は、元利均等返済の場合は

最初の方では元本相当額が少なく利息相当額が多くなっていますが

返済が進むうちに

元本相当額が大きくなり

重税感が増していきます。




減価償却費の方は

毎年均等に計上ですが

耐用年数を超えれば計上する金額がなくなります。



「そんな築古は所有しないよ」

と、いう方でも

例えばRCで

躯体と設備に分けて減価償却する場合は

躯体部は、47年の間減価償却費が計上できますが

設備部分は、15年で減価償却が終わるので

運営するうちに減価償却費の計上額が減ってしまうことは

充分あり得ます。



また

最近は、戸建てはブームになりつつありますが

木造の耐用年数オーバーが多いです。

この場合

所得後4年間は減価償却費を計上できますが

5年後は、減価償却費はゼロとなり

急激に重税感が増すことになります。



こんな場合は

そのような減価償却費を計上できなくなった物件を

売って、新規の物件を所得することで

また減価償却費を計上できるようになり

重税感を緩和することも出来ます。




このように

物件を売る理由は

ダメダメ物件だからではないケースが多くあります。

いい物件を見定めて

自信を持って買うようにしてください。



◆編集後記◆




USJが

「ドラゴンクエスト・ザ・リアル」

を期間限定で開催するようです。



元々ユニバーサルピクチャーの

テーマパークとしてスタートしましたが

もはや、何でもありですね。



しかし

「何でもあり」にしてからV字回復し

今や入場者が右肩上がり



うちの子からも何度も行ったことはありますが

行くと凄く楽しいみたいです。



私の方は、いつでも行けるという気があるからか

一度も行ってないです。

何しろ、大阪駅から20分くらいですから

本当に近いです。



平日にいつでも行ける環境にある訳ですから

年が明けたら行ってみるかも知れません。


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