いよいよ価格下降トレンドが・・調子に乗って買っている人は注意が必要です

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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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楽待新聞の昨日の記事で

10月に新規掲載された物件

または10月に問いあわせがあった物件の

価格が下がり

利回りが上昇したと発表されました。



これは

・アパート

・マンション

・区分



全てのカテゴリー(戸建ては何故か記述なし)で

同じ傾向が出たということで

「いよいよ、物件価格が下降トレンドに入った」

と、捉えることが出来ます。



それを受けてかどうか分かりませんが

楽待コラムニストで

お医者さんで高属性を利用して

物件をバンバン買っている人が

ちょっと弱気な発言を今日の記事でしています。



「オー〇ーローンで引っ張ったようなRCマンションですが、

利回りが低く、残債の減りも遅いため、

果たしてローンの残債分で売却できるのでしょうか?

不動産投資を始めて半年間でこの辺りの解決策・疑問点に自分自身応えられていません 」




知らんがな!



ここ数年の高騰相場

特に、マイナス金利の影響の下で

調子に乗って買い進んでいる人は心配です。



価格の下落と共に

出口で

キャピタルゲインならぬ

キャピタルロスが発生することを

予め想定しておく必要があるかも知れません。



彼らは

私のように

平成23年、24年、25年にかけて取得した場合と比べ

かなり

割高で買っていることが多いかと思います。



不動産投資の場合

株式やFXなどの他の投資と違い

キャピタルゲインよりインカムゲインがメインになりますが

それでも

「如何に物件を安く買うかというのが大事なのか?」

と、いうことなんですね。




税制上は

キャピタルロスも

法人なら

インカムゲインと差し引き出来るので

上手く利用できる可能性が高いです。



しかし

個人の譲渡所得は分離課税



なので

ここでの損失は

何とも相殺できず

税額の減少効果は一切ありません。



もちろん

高騰相場の中でも

いい物件が出てくれば買っていいですし

実際に市場に出る前の

よい川上物件を仕入れて買う分には全然いいですが



イールドギャップ(利回りと調達金利の差)が出るからと言って

利回りの低い物件を買うと危険度が高いです。



何故なら

年数経過とともに家賃が下がるのが普通なので

利回りは必然的に下がり


一方で、マイナス金利の下で借りた金利は

底だと思うので、今後上昇が想定される。



となると

イールドギャップはどんどん縮小することが想定されます。



その段階で投げ売りすれば

キャピタルロス確定ですね。



リスク管理という観点では

取得時期の分散というのも、ありかも知れません。

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