新築プレミアムは、もろくも剥げ落ちる


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。





楽待コラムでは

先月の新規掲載物件の利回りは

区分が低下、それ以外は、全て上昇



なので

物件価格がやや下がり始めたのかも知れません。



とは言いながら

まだまだ、低水準であることは間違いがないです。



実際に、築が比較的浅い物件の利回りは

軒並み、一桁です。



「中古でこれなら新築の方がお得やん!」

そういう人もいるようです。



しかし

その考えって

ある意味、かなり危ないかも知れません。



というのは

新築の場合

「誰も住んだことのない部屋に住んでみたい。

そのためには多少家賃が高くなってもいい。」

こういう人が一定数いるわけです。



例えば

同じ間取り、同じような立地で

中古なら5万円なら

新築なら7万円ということが起こり得ます。



もし、そういう部屋が10室ある一棟物件なら

中古なら50万円

新築なら70万円



利回りは家賃/物件価格ですので

中古は、分母も分子も小さく

新築は、分母も分子も大きい。

もし、新築の取得価額が中古の1.4倍だとすると

利回りは、全く同じですね。



これが

「中古でこれなら新築の方がお得やん!」

と、いう人の論理です。



しかし

利回りというのは

ある1つの時点での収益性の指標です。



不動産投資は何年にも渡るものですので

ある1つの時点だけで判断してはいけません。



つまり

新築物件の入居者が

1人目から2人目に変わった時に

新築時の家賃では貸せません。

当然

大幅に家賃を下げないと入居付けは厳しいということです。



この現象を

“新築プレムアムの剥げ落ち”

と、言います。



当然、中古にも

築が古くなることで

家賃が下がる前提でシュミレーションする必要がありますが



新築物件なら

“新築プレムアムの剥げ落ち”と

そこからの更に下落することまで

シュミレーションする必要があるということにご注意ください。


スポンサーサイト

コメント

非公開コメント