満室物件に潜むワナ

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オーナーチェンジで買う場合は

満室稼働だと嬉しいですよね。



しかし

ここには、ワナが仕組まれていることがあります。



収益不動産は

どんないい物件でも

ケチのつけようがあって

「稼働率に於いて、最上級である満室でもリスクがある。」

と、いうことになると

買うものがなくなってしまいそうですが



不動産投資は

ある程度のリスクを受け取って儲ける商売ですので

ある意味

勢いと思い切りが必要になってきます。




満室に潜むワナは、この2つです。


・偽装満室


・中の状態が見れない




偽装満室の方は

売主が売却価格を吊り上げるために

誰かに頼んで入居してもらったというものです。



なので

オーナーが変わるや否や

退去が相次ぐことになります。



これを見破るためには

近くの仲介店にヒアリングすることです。



そこで

そもそも、その物件の立地と間取りで

賃貸需要はあるのか?

家賃相場がどのくらいなのか?

いくらくらいならば決めやすい物件なのか?

この辺りをヒヤリングして

近くの仲介店がクビを捻るようなら止めておいた方がいいです。



また

偽装満室が実際に行われているのなら

その噂も聞きつけているかも知れません。



他に

契約はしているけど住んでいない場合もあります。



その場合は、電気のメーターが回っているか

チェックすることで

実際に住んでいるか知ることが出来ます。



留守でも待機電力が流れているので

少しづつ、電気のメーターが回っているのを確認できます。



しかし

もう1つのリスクである

中の状態が見れないというのは

その防ぎ方にいいのが見つかりません。




戸建てなら

入居者の都合と時間を合わせて

中に入らせてもらうことは可能かも知れませんが

一棟物件なら、まず難しいですね。



なので

買うなら、勢いと思い切りが必要です。



その結果

退去後

あまりの荒れ果てた様に

びっくりすることになる可能性もありますので

そういう時のために

資金は厚めにしておくことが必要です。



まあ、そうは言いながら

空室がある場合でも

空室は見れても

入居している部屋は見れないので

その点は同じことかも知れませんが・・・


◆編集後記◆



アメリカの経済誌フォーブスが

アメリカの2016年の保有資産額トップ400を発表

夕刊には10位まで載っていましたが

1位のビル・ゲイツ他、創業者が9人

3位で投資家のウォーレン・バフェットが入っています。



これを見ると

"金持ち父さん貧乏父さん”に出て来る

キャッシュフロークワドラントが思い出されます。



Bクワドラント(ビジネスオーナー)と

Iクワドラント(投資家)がやはり最強ですね。



意味が分からない方は

一度

"金持ち父さん貧乏父さん”を読んでみてください。

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