私の最初の物件は何がダメだったのか?


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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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投資家の方で

「最初の物件は失敗だった」

と、言う人が多いです。



買った物件の種類が失敗だったり

買い方が失敗だったり

融資の引き方が失敗だったりします。



実は、私の場合も

最初の物件は失敗でした。



私の最初の物件は

築30年超の木造戸建て



売り出し価格は490万円



一回はスルーしたのですが

近くに木造の4階建てがあり

利回りがかなり出そうだったのですが

木造の4階建てなので耐震性が心配。



なので

私の自宅を建てた工務店の社長に

チェックしてもらいました。



その結果、全然ダメで

「阪神大震災級が来たらペシャンコですわ」

って


私は

「残念ですが、実は近くに見送った物件がありまして

ついでですのでご覧になりますか?」


と、何の期待もせずに見にいきました。


すると

「それなりに手を加えると面白いぞ」



そういう経緯で買ったものです。



値段は10万円だけ指値して480万円



築古戸建てを

大工さんを連れて見に行き

修繕にどれだけ掛かるか見積もった上で

それを分母に加えて

高利回り物件を仕立て上げるのは

今、かなり流行っている方法だと言えます。



しかし

その前提として

・物件価格をかなり安く買い叩くこと

・修繕費込みで高利回りになるかチェックすること




以上の2つがないといけません。



なのに

私は両方ともしていなかったんです。

「アホ」としか言いようがないですよね。



この物件は

2回入居者がつき

実需に10万円以内のキャピタルロスで売却しました。



トータルでは

多少手残りが出ました。



というより

損が出なくてよかったです。



もしこれを

先ほど挙げた2つの前提条件をしっかり実施した上で

買ったとすると

あと100万円

もしかたら150万円くらいまで

安く買いたたけたと思います。



すると14%以上の利回りになります。



ビックリするほどの高利回りではないですが

それなりに儲かる投資になっていたはずです。




◆編集後記◆



福原愛ちゃんが本日、結婚会見



昼のワイドショーに出ていた

台湾に詳しいコメンテーターによると

ジャン選手の実家の地域は、

上下関係や家族関係を重視する人達だそうで

嫁姑問題や親戚付き合いが心配って言っていました。



しかし

結婚したら

多少の嫁姑問題や親せき付き合いが待っているのは

いわば当たり前です。

結婚した本人達だけよければいいというものではありません。



そのことは一度でも結婚した経験があれば

分かることですが、案外疎い人が多いです。



恥ずかしながら

実は私もそうで、

挙式の後、司会の人が

「それでは今日から親族となる方々のご紹介をお願いします。」

と、いうことで

両家の代表が自分とこの親族を相手方に紹介していました。



その光景を見て

「そういうことなんや」

と、初めて分かりました。


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