これさえしなければ不動産投資は成功です


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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不動産投資で成功するとは、どんなことか

明確には定義はしにくのですが

私はこれさえしなければ成功なのではないかと思います。



これとは?



ダマされることです。



その中でも

件数が多いのが、この2つのパターンです。



1つ目は

豪華な会議室に初心者を集めて

相場より高く

利回り6~7%くらいの区分を売りつける。



区分ですので

修繕積立金などがかかります。



また、固定資産税・都市計画税もかかってくるため

入居者がいる時で、5%くらいになるかと思います。




こういう業者は

今の銀行預金金利はいくらですか?」

と、銀行預金を引き合いに出し

初心者の方は

「銀行預金より何百倍も利回りが高いって凄いやん」

と、思ってしまいます。



しかし

ローンを組めば

その返済もあるため

キャッシュフローが持ち出しの場合もあります。



キャッシュフローが持ち出しということは

利回りがいくらであろうと意味がありません。

預金にしておく方が余程マシだということです。



仮に

キャッシュフローがプラスであっても

建物の価値が減価しているので

全然儲けがないこともあり得ます。



また

空室が発生すれば

原状復帰工事に客付けのための広告費もかさみます。



これじゃ

絶対に利益が出ないです。



これが

ダマされる第一のパターンです。



第二目のパターンは

地主に

賃貸需要がないのに

建物を建てさせる。



その建物の室内の設備は

一般的な賃貸住宅の仕様より

かなりグレードの高い仕様。



システムキッチンや

クロスなどは完全に分譲仕様です。



なので

アホほど建築費が上がります。



その割には

躯体はショボイという

悲しい状況



土地は元々自分の物なのに

建物だけの値段を分母で計算してでも

利回りは1桁



あり得ないですよね。



賃貸需要がないですが

「サブリースで空室リスクは完全にシャットアウト」

と、言われ

その気になる。



サブリースの場合

段階的に契約家賃が引き下げられ

また

修繕は建てたハウスメーカーがするので

メチャメチャコスト高になります。



こうなって

サブリース契約を解除しようとすると

その会社の他の物件へ入居者を移すという手の込みよう。



なので

全空からの再スタートになります。



しかし

元々賃貸需要のない立地ですので

入居付けは困難を極めます。



そうなると

土地もろとも売るしかなくなります。



これがダマされる第二のパターンです。



代表的な

ダマされるパターンを2つ上げましたが

件数的には

この2つが圧倒的に多いと思います。



このように

ダマされるようなことがなければ

普通に成功していけるのが

不動産投資です。



なので

あなたもダマされないように気をつけてください。

特に、今回ご紹介した2つのパターンに注意です。




◆編集後記◆




ヤフーニュースを眺めていたら

「カナダ留学の邦人女性行方不明」

と、いうニュースがありました。



実は、うちも上の子が8月に語学留学に行っていたので

身につまされるものがあります。



飛行機が関空で離陸に失敗して落ちるのではないか?

現地で着陸に失敗するのではないか?

現地で何か事件に巻き込まれているのではないか?



特に今はISのこともあるので

世界のどこでいつテロが起きても不思議ではありません。



毎日LINEで安否確認していましたが

本人は現地の生活が楽しいもんだから

返事をよこさない日もあったので


マジで

「きっと事件に巻き込まれているよ」とか

「ホストファミリーに殺されて埋められてるよ」

って心配したこともあります。



帰ってくるまでかなり心配でした。



まあ、そういう私も

1人でイタリヤのミラノへF1GPを見に行って

親に心配かけたので

こういうのは順番ですね。


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