平時の費用で厄介なのは、○○費と○○費です


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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昨夜の「水曜日のダウンタウン」で

「地震の専門家が住んでいる街が一番安全説」

と、いう説を検証していました。



地震の専門家にインタビューしていくのですが

やはり

地盤の固さを考慮して住む場所を決めている人が殆どでした。



1人だけ

「地震は、12時間(?)くらい前になると予知できるので

その時に逃げればいいので、どこに住んでも問題ない。」


と、いう専門家の人もいました。



なので

この人は持ち家ではなく一生賃貸して

地震リスクを大家に移転してしまおうという選択です。



地震もそうですが

今回の台風で東北エリアや北海道は大変なことになっています。



不動産経営の観点からは

このような天災は、不幸ですが

経営者としては何も出来ません。

せいぜい、保険を掛ける程度です。



今回の台風にしても

台風が一度も上陸したことのない東北地域に

物件を所有している大家さんが

台風の災害リスクを見込むのは、かなり酷な話です。



なので

ある意味

経営者の責任ではないと思われます。



ですので

そういう災害への対処はやりようがないので

むしろ

平時の経営のことに力を入れるのが

我々不動産経営に携わるものがのやるべきことになります。



平時の経営として

「ん~これ何とかならんか?」

と、経費が2つあります。



まず修繕費



もう1つは広告費です。




退去が出た場合

次の入居者を入れるために

キレイにする必要があります。



この費用が、結構な金額になります。



キレイにお使いで

クロスもフローリングも傷みがない場合は

クリーニング費用だけで済みそうですが

管理会社は

「儲けるチャンス到来」

ということで

クロスは全貼り替えしたがります。



酷い会社の場合

予め家賃から月々数千円という少額を先取りしておいて

それで工事する形態を取っている場合があります。

この場合

過剰な修繕を大家の許可なく出来るので

管理会社だけがメチャメチャ得する契約形態となります。



なので

こういう管理会社とは縁を切るのが一番です。



こういう会社の言い分は

「一気に出る修繕費を平準化している」

と、いうことですが

大家にコスト削減できるチャンスがない経費があるのは

やはりマズいです。



あと

広告費については

1か月で決まる地域、物件もあれば

2か月が相場の地域、物件もある。



中には激戦区で

3か月出さないと決まらない地域、物件もあります。



広告費3か月だと

家賃は一度に1か月分しか取れない中で

広告費を一時払いで3か月分出すのは辛いですよね。



最近は

初期費用を安くするのが人気があるので

敷金・礼金ゼロの物件や

初月フリーレントの物件も多いです。



もし、

敷金・礼金ゼロで初月フリーレントで

広告費3か月とかなら

入居月は、これは恐ろしい・・・



このように

広告費のインパクトはかなり大きいですので

見越して

余裕資金をプールしておく必要があります。



修繕費も広告費も

入居者には入れ替わりがなければ

発生頻度が低い経費になります。



なので

出来るだけ長く住んでもらいたいですね。



但し

長期入居の後の退去って

ちょっと見るの怖いですが・・



◆編集後記◆




まさかあの捜査一課の三浦刑事が

高畑裕太の父だったとは・・



私が欠かさず見ている相棒(テレ朝系)で

捜査一課の三浦・伊丹・芹沢の3人組と特命係との絡みが面白いです。

但し、今は、三浦刑事は、足に一生残る傷を受け辞職したので出ていません。



伊丹は、ケンカっぱやい熱血漢で特命係に敵対している感じです。

芹沢は、捜査情報をうかつに特命係にしゃべってしまうおっちょこちょい

三浦は、1番年長で、周りの関係をまとめていく感じで

陰では、杉下右京を尊敬している感じで

右京を「警部殿」と呼んでいます。



その辺は正月特番に、退職後に右京に、釈放されたテロリストで赤いカナリアの異名を持つ

本田篤人の情報を流し、捜査依頼したことにつながってきます。



この辺りの雰囲気は

見ていないと伝わらないので

夕方に再放送もやっているので、見てもられば・・



ところで

高畑裕太って高畑淳子に顔がそっくりじゃないですか?



なので

「父親はどんな人なんかな?」

と、思っていたところで

よく見ていたドラマの重要な役どころを演じる役者さんだったので

びっくりです。


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