ベストの融資年数とは?


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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不動産からのキャッシュフローを多く取るには

融資の年数は出来るだけ長く取るに越したことはありません。



その分、年間の返済額が少なくなるからです。


しかし

長いことによる

デメリットもいくつかあるようです。


まず

元本が減っていかないために

貸借対照表上の負債が過剰になります。



長期の融資で物件取得費の殆どを賄った場合

物件の現在価値<残債の残高

となる場合があり



こうなると

売却で得た資金で残債を一括返済して

借金ゼロにすることが出来なくなります。



すると

収益を生むものがないのに

借金だけ残ることになります。



この負担感は大きいですね。



資金が出て行かないのに経費になる減価償却費と

資金が出ていくのに、経費にならない元本返済額と比べた時に



減価償却費>元本返済から

減価償却費<元本返済に変化することを

デッドクロスと言い

問題とされることが多いのです。



ここで健全とされる

減価償却費>元本返済という現象は

物件の現在価値<残債の残高に近づいている現象だと言うことが出来ます。



なので

必ずしも健全ということは出来ないと考えます。



減価償却費<元本返済は

キャッシュフローに対する税金がの割合が多いという

デメリットがありますが

貸借対照表がよくなっていっていることでもあります。



かと言って

資金がショートするのはダメですが・・



なので

私が考える最適融資年数は

残法定耐用年数を上限とする年数

かつ

キャッシュフローも取れる年数です。



なので

この年数を超えないと

キャッシュフローが取れないような物件は

買わない方がいいと考えています。


◆編集後記◆



高校野球の明徳義塾 対 境 戦では

誤審と思われるジャッジがあったあり

それによりダメ押し点を入れた明徳義塾が勝利したようです。



高校野球の場合

誤審に対するクレームが出来ないので辛いですね。



プロならクレームも付けれるし

チャレンジと言って、「もう一回見直せ」と

ビデオを見直すことも出来ます。



高校野球や一度負けたら、それで終わり。

なので

審判員はしっかり裁いて欲しいものです。


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