地方の1R、1Kの弱点とは?


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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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私が所有する九州1号物件は

福岡市ですが

中心部から離れた立地にある1K物件です。



家賃も安くて

平均家賃が2.5万円くらいです。


九州2号物件が

福岡市中心部で

同じ間取りで4万円超ですので

かなり安い地域になります。



しかし

原状復帰工事の代金は

家賃相場には、それほど連動しません。



都心であっても

田舎であっても

同じ内容の工事なら

そう金額に差はないはずです。



その結果

一たび退去があると

何か月もの家賃が飛んでいくこととなります。



普通にリフォームして

大体10万円ですので

家賃が2.5万円だとすると

約4か月分の家賃が飛んでいくこととなります。



その上

建築当初より設置しているエアコンも

そろそろ寿命のため

買換えも頻繁に起こっています。



すると

また、約4か月くらいの家賃が飛んでいくことになります。



合わせると

最大8か月の家賃が・・



なので

次の入居が決まったとしても

4か月から8か月は儲けなしです。



これは厳しいですよ。



なので

あなたが地方の1Rや1K物件の取得を検討しているなら

この弱点を考慮に入れた方がいいですよ。



では、私の場合

その物件は

「こんなダメ物件、買うんじゃなかった」

と、思っているのかと言うと

そうではありません。



利回り16%超かつ

高稼働の物件で

今まで、安定したインカムゲインをもたらしてきました。



100点満点の物件は存在しません。

こういう弱点があっても

それ以外の長所が、その弱点を補って余りあると思うなら

買うのはありです。



事前に、このような弱点を知っていながら

覚悟して買うのと

知らないで、後で

「こんなはずじゃなかった」

と、思うのでは大違いですから。



◆編集後記◆




国の文化審議会は、

ユネスコ世界文化遺産への平成30年の登録を目指す候補に、

「長崎の教会群とキリスト教関連遺産」(長崎、熊本の両県)を選んだようです。



残念ながら

関西圏で唯一の候補であった

百舌鳥・古市古墳群は落選



「百舌鳥・古市古墳群」と、言われてピンとこない方でも

仁徳天皇陵と言えば、ピンとくるのではないかと思います。



百舌鳥・古市古墳群は

仁徳天皇陵と言われている世界最大の墓や

応神天皇陵などの巨大な前方後円墳が大阪平野南部に

おびただしくある地域になります。



一番、スケールの大きなに感動するのは

上空からですが、現実的には無理ですが

堺市役所の展望エリアからなら仁徳天皇陵の全体を眺めることができます。

土日祝もここは開いているので

かなりオススメです。


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