物件取得前にやる収支の超簡単な見積り方


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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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物件の取得を検討する場合

当然ですが

その物件を買えば

どれだけの収支になるか

シュミレーションしておく必要があります。



「雰囲気がよかった」とか

「キレイだった」とか

「業者がいい物件だと言った」とか

「他の大家さんがいい物件だと言った」とか

こんなことで

何千万を買う決断をするのって

フィーリングに基づくドンブリ経営になったり

他者依存経営になってしまいますから

絶対に避けないといけません。



では、どうシュミレーションすればいいのか?



私の場合なら

稼働率8割 経費率2割で見るので



見込み家賃=満室家賃×0.8

経費控除後の見込み利益=見込み家賃×0.8




つまり

経費控除後の見込み利益=満室家賃×0.64

で、計算します。



そこから

融資条件から割り出した返済額を

スマホアプリのローン計算機で計算し

控除し

ネットがキャッシュフローとなります。



私の場合だと

満室または1室空きの物件しか買ったことはないので

×0.8は保守的(下ブレ時)な見通しになります。



なので

あなたが狙う物件の稼働状況を見ながら

×の後の数値を調整していけばいいです。



あとは

単身向けは入れ替わりが多かったり

その都度、広告費がかさむため

少しだけ、経費率を高めに見積もってもいいのかも知れません。



細かく言えば

大規模修繕の見積りも

別に経費として見込んでおけば

より制度の高いシュミレーションになります。



概略こんな感じなので

あなたが

少しエクセルを使ったこと経験があるなら

簡単に計算出来ますよね。



是非

やってみて下さい。



◆編集後記◆




来月からリオ五輪ですが

五輪代表辞退者が続出している模様です。



治安が悪くジカ熱も流行

理由はそんなところですが

私は別の所に問題が潜んでいる気がします。



例えば

ゴルフがリオから正式種目ですが

正式種目にする必要があったのでしょうか?



ゴルフの場合、五輪がその活躍が評価される最高の場所ではありません。

プロゴルフツアーがメインの活躍の舞台

だとすれば

五輪など、二の次です。賞金も出ないし



そういう点ではテニスも同じです。

他に自転車のツール・ド・フランスもそうですよね。



なので

こういうスポーツは五輪種目にする意味なく

辞退者が多数出ているのは

全てこのような種目です。



もうちょっと納得のいく種目選びをしていただきたいです。


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