外壁塗装は修繕費か資本的支出か?


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


私の物件では

来週9月30日から外壁塗装工事に入ります。

その額、180万円


この額が修繕費となるか資本的支出となるかで

納税額がかなり変わってきます。



基本的には

資産の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額が

資本的支出で

(by 国税局HP)

資産の価値を高めるわけでもなく、耐久性を増すわけでもないものは

修繕費になります。



外壁塗装の場合は

劣化して防水も効かなくなったものを

新築時の状態に戻すものですから

修繕費だと言えます。




以上は実質的な判断です。



実は、実質的な判断の他に

形式的な基準での判断も決められています。



それによると

一つの計画に基づく固定資産の修理・改良で

総額が20万円未満は、修繕費です。



その基準からもれたもの

つまり20万円以上のものに関しては

おおむね3年で修繕が実施されるものは修繕費です。



この基準からもれたら

今度は、

支出額が60万円未満または

前期末取得価額のおおむね10%以下なら修繕費になります。



私の所有物件は、

前期末取得価額は、4000万円くらいあるので

楽勝で修繕費になります。



それで

もし、この基準を超える場合には

形式基準では決めることは出来ず

実質判断のみで決まることになります。



私の物件の場合

結果的には

実質的にも形式基準でも

修繕費として認められました。



これで

確定申告で納税する税金も

来年度の住民税も

来年度の国民健康保険も少なくて済みそうです。


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