出口戦略は状況で変化するもの


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。

物件を買う前に

出口戦略を考えておくこと。

これは常識ですね。



例えば

耐用年数まで所有して、更地にして売却する。

耐用年数まで所有して、更地にして再建築する。

耐用年数まで所有して、更地にしてパーキングにする。



長期譲渡益課税になる取得後、5期経過を待って売却する。



法人で買って、高値で売り抜ける。

(5期以内なら法人税率の方が、短期譲渡益課税の税率より低い)

など様々です。



こういう出口戦略を取得前に立てておけば

賃貸運営に迷いがなくなります。



しかし

出口の時期にどんな情勢になっているのかを読むのは

かなり難しいことです。



政府の方針、日銀の姿勢も影響すれば

税制や

不動産投資に参入するプレイヤーの数の増減も

情勢に影響を与えます。



完璧に予想することは不可能です。



なので

臨機応変に出口戦略を変えていっていいと思います。



例えば

耐用年数まで所有して、更地にして売却する方針であっても

価格が高騰すれば

取得前に予想もしなかった

キャピタルゲインが得られる場合もあります。



そうなれば

そのお金で

より築年数の若い物件を買うことで

所有物件の構成を

株のポートフォリオを変えていくように

変えていくことも考えていいです。



但し

築年数が古くなればなるほど

選択肢が少なくなっていくということに

注意しなければなりません。




例えば

築15年のRC物件なら

5期先も20年か21年です。

なので

売却しても

持ち続けても、どちらの戦略も可能です。



ですが

これが

築45年のRC物件の場合だと

所有し続けるしか選びようがありません。

売却しようとしても

誰も買わないでしょうから



まとめると

出口戦略を取得前に考えておくことは重要なことである。

しかし

決めてしまわずに、柔軟に対応すること。

それと

築年数が古くなるほど

出口の選択肢が狭くなることに注意することです。


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