長期保有か、短期で売却かを左右するものとは?


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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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物件を買えば、気になるのは出口のことかと思います。

保有5年超くらいで売却するのか

それとも長期で保有するのか

判断に迷う所ですよね?



当然、考え方は人それぞれですし

投資家の数だけ方針があってもおかしくはありません。



ですが

この視点で見てみるのもあってもいいのかな、と思います。




その視点とは

物件の価値の中での建物の割合です。



物件の価値は土地と建物から構成されますが

建物は減価償却し

土地は減価償却しません。



土地の方は

当然、市場での価格は変化しますが

その場合、上がることも下がることもあります。



しかし

建物の価値はどうでしょうか?



減価償却することで

毎年価値が下落していきます。

そして

木造なら建築から、たったの22年で価値はなくなります。



これは銀行もそう評価しているので

対外的には価値ゼロと評価されていくということです。



ですので

物件の価値の中での建物の割合が高い物件を

長期で持つと

ドンドン価値が下がっていき

最終的には、わずかな土地価格しか評価されることはありません。



もし、これを長期保有の後、売ろうとすると

買い手は中々現れませんし

現れても積算評価が低いので融資が引けません。



一方

建物割合の低い物件

つまり土地の価値が高い物件の場合

長期保有した後

売ろうとした時に

土地が高く評価されるため

比較的、買い手を見つけやすいですし

銀行からの融資も引きやすいです。




なので

物件価格のうち建物が大半の物件を長期保有するのは

出口の選択肢というか可能性を

減らしていることになります。




ですので

土地の価格がしっかりある物件は

長期保有を視野に

土地の価値が少ない物件は

建物が評価されるうちに

短期で転売の方向で考えるべきではないかと思われます。



但し

1つとして同じ物がない不動産ですので

絶対にそうとは言い切れる訳ではなく

あくまでも傾向と考えるようにして下さい。




◆編集後記◆




大阪刑務所の支所で

熱中症対策で

収容者約4人が入る共同室用にエアコン3台を取り付けたんだそうです。



そう言えば

今年は、過去にない暑さになると予想されています。



時々、「夏が好き」

と、いう人がいますが



そういう人達の共通点は強靭な体力を持っているということです。

強靭な体力を持っている人達にとっては

夏でもバテる訳でもなく

活動的になる夏という季節を歓迎しているということでしょうね。



一方、私は夏が大嫌いで秋が好きです。

物悲しい感じで

センチメンタルに浸るのが

何だか性に合っています。

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