レントロールに水道代の項目が・・ダマされてはいけません


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


数か月前に

RC造で築18年 利回り10%超えの物件情報が入りました。

利回り低下がひどすぎる最近では

滅多にない条件で、これは早く押さえないとマズイと思いました。



しかし

レントロールを取り寄せてみてビックリです。



というのは

家賃の他に、水道代がレントロールに入っています。



経費の内訳には

これまた、大体、同額で水道代の記述が・・・



つまり

水道は各戸で契約し、

各戸で使った分に関しては、大家は、知らない。

共用部分の水道代のみ大家が契約する、というのが一般的です。



しかし

この物件では

水道を大家が一括で契約し代金を立て替え

その各戸当たりの平均的な水道代を

入居者から徴収しているという形態です。



ですので

レントロールに水道代の項目は

一般的な利回り計算では

省いて計算すべきです。



そして

水道代分を除いて引き直した結果は

元々10%超だった利回りが

やはり一桁代に転落というものでした。



まあ、水道代の契約当事者を誰にして

どういったお金のやり取りをするか決めるのは

自由です。



ですが

それによって

利回りを偽装していることになっていませんか?

と、いうことです。




それ以外にも

関西圏ですが

かなりの田舎にあって

需要も厳しいかもと思われるので

見送りにしました。



このように

ちょっとしたトリックを使って

数字を偽装する人もいるので

本質をつかまえることが重要です。


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