大規模修繕費用の金額の見込み方


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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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私はたまに

私が働いていた会社の工場跡地に建つイオンモールに行くのですが

まだ、13~14年しか経ってないのに

椅子や壁紙の劣化が見られたりします。


「ついこの間、建ったばかり」

のような気がしますが

人間の様に細胞が新しく作られ

古い細胞と入れ替わっていくのではないので

「物って朽ちやすいものだな」

と、思ったりします。


なので

物件も物なので

定期的な修繕が必ず必要です。



中でも大規模修繕となると

多額の費用が発生するので

それなりに見積もって資金をプールしておく必要があります。



では、その金額をどう見積もればいいのでしょうか?



基本的には

建築価格の10%が10年に1度出て行く

くらい見込んでおけば充分だと言われています。



しかし

新築なら建築価格が分かっても

中古物件になると

建築価格は分かりません。



そんな時

建築価格を知る方法があります。



それは

火災保険の証券を見てみることです。



その中の

火災保険の契約金額を見てみてください。



火災保険の契約金額の上限は

再取得価格といって

今新たに、同じ規模、同じ構造の建物を建てたならいくらかかるかです。

また

再取得価格で契約している投資家さんが多いです。



ちなみに

私も全物件、再取得価格で契約しています。



なので

保険証券を見れば

殆どの場合、建築価格が分かってしまいます。



その金額の10%が10年に1度出ると見込んでおけば

充分です。



但し

再調達価格で契約を結んでいない投資家さんもいます。

その場合は

保険会社に軽く聞いてみたら

簡単に算出してくれますから。




◆編集後記◆




元ヤンキースの松井秀喜氏が

ヤンキースOB戦で2階席に飛び込む大ホームラン



「まだ、やれたんちゃうん?」

と、思っているのは私だけでしょうか?



松井氏と言えば

ドラフト会議で、

・子供の時からファンだった阪神

・中部地域(一応地元)の中日

・球界一の金持ち球団 巨人

の3球団を逆指名し

クジで、まず中日がハズレを引き

次に阪神の中村監督(当時)が、2本のうち1本当たりなのに

わざわざ、ハズレを引き

最後に、長嶋さんが、引き当てた訳です。



マスコミでは長嶋さんの強運が取りざたされましたが

我々阪神ファンは、中村監督の「持ってなさ」

に愕然としたものです。



「2者択一で、先に引いてわざわざハズレってどういうこと?」



まあ、当時の阪神は

人材を潰すので有名でしたので

本人にとっては、その方がよかったかも知れません。


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