家賃を相場より安くする場合のリスクとは?


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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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入居が決まらない場合

家賃の値下げを検討することがありますが

やみくもに下げるのはリスクがあります。



1つは

入居者の属性が悪くなる、ということが挙げられます。



同一物件に住む入居者の経済力には、

そう大差がないことが多いです。



例えば

ある一棟物件で

入居者の年収平均が400万円くらいだとすると

年収200万円代の人はほぼいません。



それが

1室入居が決まらないからと言って

家賃を相場より、かなり下げると、どういうこと起こり得るかと言うと

年収200万円代の人が入ってくることが考えられます。



その場合、考えられる最大のリスクは

家賃の滞納です。



年収が低いのは

その人に問題がある場合があります。



頑張れない人だったり

堪え性がない人だったり

なので

職業も安定せず

そのため、収入も途絶えがちです。



その時は家賃を払ってくれていても

いつ無職になるかも分からない。

これ怖いですね。



なので

むやみに家賃を下げるのは実はリスクの高いことです。



他には

物件の価値が下がるということが考えられます。

といっても

積算価値の方ではなく

収益価値が変わります。


売却の時の値段を決める時に

例えば

年間家賃500万円の物件を利回り10%で逆算すると

物件価格5000万円ということになります。



これが1室だけ1万円下げた場合

年間家賃総額が12万円下がります。

なので年間家賃は、488万円になります。

利回り10%で逆算すると

物件価格は、4880万円



売値が120万円も減ってしまいました。



この考えから

逆に

家賃の値上げに成功したのなら

それだけ物件の収益価値も上がることになります。



このように

家賃は 「下げりゃいい」というものではありません。

家賃を下げるリスクもありますので

考慮するようにして下さい。



◆編集後記◆




元ボクシングヘビー級チャンピオンの

モハメド・アリが死亡



「蝶のように舞いハチのように刺す」

と、言われたハードパンチが売り物の重量級にあって

まるで軽量級のような華麗なフットワークが印象的でした。



丁度40年前には

アントニオ猪木との異種格闘技戦

その試合当日は

私が高1で土曜日のホームルームで

何でもいいのでグループディズカッションすることになり

「猪木とアリ、どっちが勝つか?」

をテーマに話あったことを昨日のことのように思い出します。



ちなみに

結果は引き分けでした。



享年74歳

ご冥福をお祈り申し上げます。


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