昨日の空室対策セミナーでの学びほか


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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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昨日は、空室対策の無料セミナーを受講してきました。



テーマはリノベーションです。



入居させるのは、まずは現状把握

その中でも

同一最寄り駅、隣駅の物件

つまり競合になり得る物件との比較をしてみることが大事。



その中で

差別化を図っていく。



但し

殆どの物件は

・茶色の床

・白い壁

・普通の照明




なので

差別化となると

家賃を下げるか

広告費を上げるしかなくなる。



これではオーナーは苦しくなるばかり



そういう

価格下げ競争に巻き込まれないための

レノベーションの事例を何件か紹介されました。



昨日のセミナー主催者の会社ではなく

講師が代表を務める会社の施行事例ですが



例えば

2DK(うち和室2室)昭和45年築が

61,000で長期空室が

83,000円への値上げで一週間で申し込みがあった。



フルリノベされて

色使いも斬新で、これならネットで写真を見てから

実際の物件を見に来る層にはウケるでしょう。



しかし

その後、示された代金を見てビックリです。



総額280万円



「これだけの額をかけても

10年でその額は回収できますよ。」


とのことで

表が示され計算されていましたが

それにしても値段がお高い。



工事は、大きく分けると

・和室から洋室へ

・間仕切りを撤去して1室を広く

・新たな間仕切りを設置してクローゼット確保




なので

「これで280万円かかるかい?」

って感じです。



ここは、デザイナーを雇っているので

「うちのデザイナーが、入居者の目を引き

家賃を上げても入居付け出来るデザインを提案」


とのことでした。



なので

この会社の代金が高額なのは

デザインです。



しかし

私は

物件の内装デザインの1番重要な部分は「色使い」、だと思います。



実は、色ってちゃんと勉強すれば

合う色、会わない色は理論的に計算できます。



このことは

来月検定試験がある

色彩検定の勉強中の私が、実感していることです。



なので

オーナー自身が色を勉強して

工事業者に指示すれば足りることのように思えます。



そうするなら

ここの会社の提示する値段の

半額以下で出来るのではないかと思いました。



なので

同一最寄り駅、隣駅の物件

つまり競合になり得る物件との比較をするのは大事という

メッセージは

「なるほど」と思ったし

実は、私も、そこまで出来ていないのが実情ですので

これからしっかりやろうと思いました。



しかし

リノベーション

その中での色に関しては

本職のデザイナーじゃなくても

本職のデザイナー並みまで短期間に引き上げることは出来るし

それが出来るなら

高額のリノベーション費用は節約できると思いました。



なので

あなたの色をちゃんと勉強することをオススメします。




◆編集後記◆




昨日は巨人:阪神戦は

9回はハラハラでした。


球児のまっすぐは、スピンを効かせると高めに外れ

低めを狙うとお辞儀という悲惨な状態。

これでも勝ってしまうのだから巨人は余程調子悪いです。



野球の話題と言えば

日ハムの大谷が真の二刀流に挑戦。



今までは、投げる時は、DH採用で打者大谷は打席に立たない方針が

今日の試合で6番ピッチャー大谷が実現したようです。



来週火曜からはセパ交流戦

実は、私は、セパ交流戦が1番好きなんです。



実は、パリーグには、いい選手がいっぱいいます。

多分セリーグより凄いです。

そんな選手を見れるチャンスは少ないですから


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