物件を売った2期後には、消費税課税事業者になる可能性が・・


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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高騰相場ですので

物件を売ってキャピタルゲインを得ようとする方も

かなりおられるかと思います。



その場合

2期後には、消費税の課税事業者になる可能性があります。


住居の家賃は

消費税の上では非課税売上になります。



当初、消費税が導入された時は

課税売上でしたが

生活に密接な関係を持つ住居家賃については

数年後

非課税に改定されました。



なので

住居家賃を主な売り上げとしている

我々、不動産投資家の殆どは

普通に貸している限り

消費税のことは、あまり意識する必要はありません。



ところが

売却があった時は要注意です。



というのは

免税事業者と課税事業者を分けるのは

2期前の課税売上が

1000万円超あったかどうか?




建物の売却は

課税売上ですので

かなりの確率で

売却の期の2期後には、課税事業者になります。



そうなると

消費税の申告・納税もする必要があり

消費税のことも

知らないでは済まされません。




原則的な計算は

かなりややこしいです。



特に

控除する消費税額(課税仕入れにかかる消費税)の計算は

難解で



課税売上、非課税売上や免税売上を区分し

課税売上割合を計算し

課税仕入れにかかる消費税に乗じ控除する消費税を計算する

一括比例按分方式



課税仕入れの各項目が課税売上につながったかどうかを

個別に見ていく

個別計算方式(呼び方は合ってたかな?)と、あるなど

普通の方には意味分からないです。



私も会社員時代

消費税の申告・納税の業務に

長く携わっていましたが

かなり大変でした。



但し

2期前の課税売上が5000万円以下の場合は

簡易課税が選択適用できます。



この場合は

課税売上にかかる消費税の額に

業種毎の、みなし仕入れ率が決まっていて

それを乗じた金額が

課税仕入れにかかる消費税とすることが出来ます。



なので

手間という点では

それほど大変ではありません。



計算の例を挙げると

卸売り業だとみなし仕入れ率は90%ですので



2期前の課税売上が5000万円以下で

課税事業者になった期は

仮に

課税売上が5000万円ジャストだとすると

課税売上にかかる消費税は480万円(=5000×8%)

その90%の432万円が、控除すべき消費税となり

納税額は、48万円となります。



残念ながら

我々のような不動産賃貸業のみなし仕入れ率は

40%となります。



なので

課税売上が同じ5000万円ジャストだとしても

288万円(=480万円×60%)も納税しなければなりません。



数年前までは

50%の区分けでしたが

改定されてしまいました。

我々不動産投資家にとっては改悪でしかありません。




◆編集後記◆




「元日本ハムの工藤幹夫さん死去」

と、いうニュースが飛び込んできました。



元日本ハムの工藤幹夫さんと言えば

年間20勝を記録した投手の中では最も無名ではないでしょうか?



それもそのはず

年間20勝なのに現役通算で30勝しか挙げていません。

つまり

パッと咲いてパッと散った

超短命な名投手でした。



サイドスローで

全盛期は、エグい球を投げていましたが

酷使とケガで数シーズンしか現役生活はありませんでした。



享年55歳

ヤバい!私と同い年です。

近い年齢の人が亡くなると身につまされる思いがするものですね。


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