シュミレーションの時、絶対に見込むべきものとは?


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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物件を買う前に

買えば、

どれだけキャッシュフローが出るか

どれだけ利益が出るか、を見込むと思いますが

その際に、絶対に見込むべきもので

意外と忘れやすい物があります。



それは



家賃の下落です。



シュミレーションする時

空室率

経費率

などは見込みますが

家賃下落率を見込んでシュミレーションしている人って

意外と少ないです。



なので

もし、家賃下落率を見込まず

シュミレーションしたなら

築年数が経つほど

思ったように収益が上がらなくなってきて

「あれ~」

ってことになります。



家賃下落率は保守的(大きく下がる側)に見込んでおれば

実態はシュミレーション以上になるので

儲からない物件に手を出してしまう可能性が低くなります。



よくシュミレーションソフトなどで

金利上昇リスクを入力しないと

動かないようになっているのがあります。



しかし

今の低金利は、今後も続く可能性が高いですし

仮に市中金利が上がったとしても

その間に、不動産投資家としての実績も積みあがっていくので

そのは交渉出来ることが多いです。



その場合

つまり

実績が積みあがった状態なら

他行で借り換えてもいいです。



なので

金利上昇のブレ幅は家賃下落のブレ幅より

小さいのが普通です。



シュミレーションする時は

必ず、家賃下落率を加味して計算するようにしてください。





◆編集後記◆



今日は、GWということで

実家の墓参りと

入院している母親のお見舞いで

ちょっと記事が遅くなってしまいました。



この用事の時は

いつも実家近くのイオンモールのフードコートで

記事を書きますが

Wi-Fiが飛んでいて便利です。



イオンWi-Fiに接続すると

イオンのホームページが現れて

宣伝するようになっています。



この宣伝を見て

意外と商品を買うことがあるので

「上手に商売するよなぁ」

と、いつも感心しています。


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