融資条件で重視するべきなのは、金利より○○


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不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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私は不動産投資で数多くの失敗を重ねてきましたが

その中で融資に関するものを紹介してみます。


大阪1号物件の融資の際ですが

この物件は、購入当時でRCの築21年

利回りは11%くらいでした。



法定耐用年数は47年ですので

26年を狙えます。



しかし

示された期間は20年でした。



この物件は

セミリタイヤを果たすため

どうしても手に入れたかったので

その期間を

「25年欲しいな」

と、思いながら渋々受け入れました。



よくデッドクロスと言いますが

資金が出て行かないのに経費に出来る減価償却費

資金が出て行くのに経費に出来ない元本返済額

この関係が

減価償却費>元本返済額の状態から返済が進み

逆転することをデッドクロスと言います。



減価償却費>元本返済額の状況では

税引き前キャッシュフローに対して税金のインパクトが少ないわけですが

デッドクロスを迎えると

税引き前キャッシュフローに対して税金のインパクトが大きくなり

重税感が強くなります。



私の場合

融資期間20年を受け入れたため

初めから

減価償却費<元本返済額 ですので

税金が重い重い。



ただ、今となっては

「あと5年伸ばしてください。」

と、お願いしに行くと

「もしかして資金繰り苦しいのかな?」

と、思われてしまい

期間延長はおろか

金利まで上げられてしまう可能性もあります。



ですので

最初の段階で

しっかり交渉して、安易に妥協せず

条件を整えておくべきです。

後からになると

交渉はより厳しくなります。



このように

融資条件では金利も大事ですが

もっと重要なのが返済期間です。

安易に妥協しないようにしてください。




◆編集後記◆




新国立競技場の建設計画で今度は

聖火台の場所が確保できないという問題が発覚したという。



どんだけザルやねん?

いかりや長介が生きてたら

「ダメだ!こりゃあ」って言いますよ。



舛添さんが言うように

「昭和39年の聖火台が残っていたから、前の国立は聖地なんです。」

ここを聖地とするか

それとも単なる競技場とするか



とにかく

関係する人達には

もっと闘魂注入して頑張ってほしいです。

猪木にビンタしてもらおか?


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