私が最初の物件を買うなら・・・


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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私が最初に買った一棟物件は

それなりに思い入れはありますが

もし、私が、不動産投資を始める前の年齢、資産状況、属性であれば

この物件は買わなかっただろうな、と思います。


当時の私の年齢は50歳

休職を何度も重ねていましたが

東証一部上場企業の幹部社員で

手持ちのキャッシュは2000万円くらいでした。



実際は

2000万円以内で買える木造アパートを

キャッシュで買いましたが

これって効率が悪いです。



その理由は、手持ちのキャッシュを一気に減らしてしまったこと。

そのため

2棟目に行くまでが苦しかったです。



もし、やり直せるなら

2000万円の手持ちキャッシュを見せ金にして

RCの築20年前後以内のものを

フルローンやオーバーローンを目指して所得します。



当時なら

このスペックでも10%はありましたし

そういうのを2億円くらい(1億円規模なら2棟)まで投資し

残存耐用年数の長さを活かして

返済比率を50%くらい以下で回せるなら

かなりのキャッシュフローが期待できます。



しかし

このスタイルは

キャッシュフローはいいですが

貸借対照表の面では評価は、やや低めになります。



というのは

負債の部の金額が大き過ぎるからです。



ですので

このスタイルで2億円規模の投資をした後は

利回りを重視して

やや融資期間が短い投資にシフトして

バランスを取ります。



もちろん当初のスタイルで突っ走っても

返済が進むにつれ

貸借対照表が改善されるのですが



RC特有のリスクもないではないので

RCで十分なキャッシュフローを作ったら

所有物件にバラエティーを持たせる方が望ましいと

私は考えています。



完全に“たられば”の話ですが

まだ投資物件を所有していない方や

投資規模の小さい方には

よければ参考にしてください。


◆編集後記◆




今日は、親戚の葬儀で

実家(泉州地位)から近い葬儀場へ行き

記事が遅れました。



親戚は親戚なんですが

民法上の親族は

6親等内の血族・配偶者・3親等内の姻族で

私は今度亡くなった方の4親等姻族ですので

民法上の親族ではありません。



しかし

父が亡くなった時に

香典をいただいているので

今回はいかないと・・・と思って行ってきました。



先方は

私の母が寝たきりだということを知らず

今度亡くなった方と仲がよかったということで

我が家に声がかかったということなので

今日は結構なアウェイ感でした。




母の病気のことを話して

欠席という手もあったなぁ

と、反省しています。



マジで

親戚付き合いは難しいです。
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