インボイス制度、借主に課税事業者が居る場合は大問題

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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。

 

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来年で税で１番大きなトピックスは

インボイス制度でしょう。



課税事業者の場合は

何も考えずにインボイス登録すればいいだけですが

我々大家の売上のうち多くを占める住宅家賃は非課税ですので

課税売上１０００万円はない大家さんの方が

圧倒的に多いと思います。



レジデンスしかない場合は課税売上はゼロなので

何もする必要はなく

駐車場があるが、入居している一般消費者にのみ貸している場合も

それが年間１０００万円ない場合は、何もする必要はありません。



問題は

課税売上があるものの、それが１０００万円ない免税事業者で

消費税の課税事業者に貸している場合

インボイス制度をどうするか判断が非常に難しい。



例えば

テナント（課税事業者とする）に１室だけ貸していて

月家賃が１０万円（税込みだと１１万円）

この状況で

大家さんがインボイス登録しなければ

テナントは、家賃に掛かる消費税を

今までは控除できたのに

インボイス制度移行は、控除できなくなります。

（ただし、８割控除、５割控除の経過措置あり）



そうなると

テナントからは

・インボイス発行しろ

・インボイス発行してるオーナーの物件に引っ越すわ

・仕入れ税額控除できないのなら、その分、値引きしろ

こうなりますね。



３番目の対応が我々としては,一番得だと思います。

８割控除、５割控除の経過措置があるので

先ほどの例だと

例えば

消費税は１万円なので

８割控除期間に家賃を２０００円値引き

５割控除期間に家賃を５０００円値引き

経過措置が終わると、家賃を１万円引き

このように交渉が必要になります。



しかし

テナントの会社が大きければ大きいほど

話し合いにはならないケースが多いかと思われます。

「インボイス発行しろ、いついつまでに登録しない場合は退去する」

と、一方的に通達を送りつけて終わりのパターンが予測されます。



恐らく、誰もが知るような大企業は

このパターンが多いかと思われます。



なので

例えば

１Fだけ店舗のような物件が

インボイス制度が始まる来年の１０月の前に

売りに出る件数が多くなるかも知れません。



「大家さんは殆どが免税事業者だから

インボイス制度は関係ない。」

と、思うのは大きな間違いで

借主に課税事業者がいる場合は大きな影響があります。



◆編集後記◆



昨夜は「SASUKE」が４０回記念大会

ミルクボーイの漫才で

駒「オカンが言うには、ステージが進めば進むほど

クリアする関門が多く複雑になるらしい」


内「ほんなら、SASUKEと違うやないか

SASUKEの最終ステージはただロープを登るだけやったりするんやから」


というくだりがありますが

昨日の最終ステージは過去にないパターンでした。

上に上に登るのは同じでしたが

まず、ボルダリングの壁を登った後

そのままサーモンラダーで

終わると上からロープが垂れ下がっていて

それを登るとゴールという形。



最終ステージまで３人が残りましたが

最初のミスターSASUKEの弟子は

サーモンラダーが終わったところでタイムアウト

２番目の山形県庁職員は

サーモンラダーの途中でタイムアウト

３番目のサスケ君の森本選手がゴールかと思いましたが

手を伸ばした先にボタンがなくて押せず。

「あと１秒あれば・・・」って感じでした。



あの番組、観だしたらクセになりますね。

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