いい借金、悪い借金


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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不動産投資を始めるための1つのハードルとして

「多額の借金に、マインドが耐えることが出来ない」

と、いうことがあります。



ですが

そういう人でも

住宅ローンなら何千万円単位で借りますよね。

それも35年という長期で・・



言っていることと

やっていることが矛盾しています。



借金して収益物件を取得することは

大抵の場合

私はいい借金だと考えます。



というのは

お金を1つの経営資源と考えれば

お金を仕入れて(融資を引いて)

仕入れた以上のキャッシュを得る。



これって

普通の商売ですよね。




不動産投資は

お金を仕入れて、それに付加価値をつけて

それ以上のリターンを得るというビジネスモデルです。



まあ

仕入れた金額より低い金額しか得られない場合も

絶対にないわけではありませんが・・




例えば

金利2%で融資を引き

利回り4%の家賃が取れる場合なら



一応、

2%のイールドギャップ(利回りと借入金利の差)が取れるわけですが

利回りは表面(満室時の)利回りだし

修繕費や管理費が考慮されていません。



例えば

空室率2割、経費率2割だとすると

実質利回りは

4%×0.8×0.8=2.56%



これだと

減価償却費と元本返済額のバランス次第では

破たんの可能性があります。



しかし

こんな4%という低利回りって滅多にありません。



ですので

普通に勉強して不動産投資するなら

ほぼ借金を返せなくて破たんするリスクはありません。



このことが

収益不動産を買うための借金は、大抵の場合

いい借金である可能性が高い理由です。



一方

住宅ローンって如何でしょうか?



自宅はキャッシャを生みません。

ですので

別の所からキャッシュを持ってきて

返済に充てる訳です。

普通は会社から支給される給料から返済に充てますよね。



つまり

35年もの長期に渡って

借金を返済するために働くわけです。



これって人生がお金に支配されていると思いませんか?



なので

住宅ローンは、私は悪い借金だと位置づけています。



まあ、遊興費や浪費のためにする借金よりは

いくらかマシですが・・



◆編集後記◆




押切もえとロッテの涌井投手が交際!



押切もえと言えば

以前は元巨人の野間口と付き合っていましたよね。



どんだけ野球選手好きやねん?

しかも両方共、ピッチャーって



押切もえと涌井の年齢は

36と29ですので

プロ野球界で、よくある、姉さん女房ですよ。

いや、まだ結婚してないけど・・



落合、江川、原、松坂、中込、

そうそう野村克也氏とサッチーも



野球選手はお山の大将で育ってきた

その中でもピッチャーは、特に



なので

姉さん女房の方が、上手くいくんですかね?


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