消費税還付額が５０万円

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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。

 

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消費税還付と言えば

物件を取得した時を思い出す方が多いと思いますが

別件で、消費税の還付を５０万円ほど受けれそうです。



私は２０１７年に九州１号を売却したので

２０１７年を基準年度とする２０１９年から

課税事業者になりました。



不動産オーナーが課税事業者になった場合

多くの場合、簡易課税を選択した方が得になります。

なので

私も簡易課税を選択しました。



簡易課税を選択すると

２期はそれでいかないといけないので

２０１９年と２０２０年度は簡易課税です。



簡易課税は、課税売上に掛かる消費税だけを計算したら

仕入れ税額控除は業種別の

「みなし仕入れ率」

を乗じて計算します。



ちなみに

不動産業は０．４

民泊は、その他の業種になって０．５



簡易課税の問題点は

私の場合だと

不動産賃貸の方は、課税売上に掛かる消費税の０．６倍・・・（１－０．４）

民泊の方は、課税売上に掛かる消費税の０．５倍・・・（１－０．５）

が、そのまま納税額になってしまうので

絶対に還付にはなりません。



私の場合は

不動産賃貸の方は、課税売上の０．４倍の課税仕入れは発生しないので

得になるのですが

２０２０年以降の民泊は、コロナ禍ということもあって

売上が建たず、課税仕入ればかり出ていき

売上より遥かに超える経費が発生しているので

簡易課税だと大損です。



民泊がよかった２０１９年は簡易課税で問題なかったのですが

２０２０年以降にコロナでこんなことになったら

簡易課税は損ですね。



まあそれでも、今年はインバウンドが復活すると見ているので

手放していません。



なので

２０２１年は、簡易課税を止め

還付が期待できる一般課税としました。



実は、一般課税にも種類があって

仕入れ税額控除の計算で

・一括比例配分方式

・個別対応方式



の２種類あって

私の場合だと

一括比例配分方式だと

課税売上割合を乗じた

仕入れ税額総額の２７％しか引けません。

これだったら還付効果は限られてしまいます。



それに比べ

個別対応方式で

民泊の経費を「もっぱら課税売上に対応する仕入れ」

にすると

民泊の経費に掛かる消費税は全額控除できます。



それによって

不動産賃貸で納付が約２０万円

民泊で還付が約７０万円

ネットで還付が５０万円です。



私は、会社員の時に

消費税導入された時に、税務担当者でしたので

今回は得な方法を選ぶことができました。




◆編集後記◆




遺伝子操作されたブタの心臓を

人体に移植する世界初の手術を受けた男性が

術後2か月で死亡したそうです。



「ブタの心臓は、やっぱりダメだった」

と、思う方が多いかも知れません。



ですが、人間の心臓を移植されるのは

移植された後、回復の見込みが高いということが必要で

この方のように

移植されても回復の見込みが見えにくい人にとっては

人の心臓は来ない訳ですから

ブタの心臓は唯一の選択肢になります。



なので

今回は意義はあったと思うし

今後も研究を進めていってもらいたいと思います。

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