免税事業者は、上期に物件を売ったら損？
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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
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消費税法は何度か改正が繰り返されていて
平成２５年に、こんな改正がされています。
消費税は、通常は２期前を基準年度として
基準年度の課税売上が１０００万円超だと
課税事業者になります。
なので
物件を売った
「２期後」は課税事業者になる場合が多いです。
ですが例外があって（改正部分）
期の前半の６か月（特定期間と呼ぶ）に課税売上が１０００万円超えたら
基準年度に関係なく、その期から課税事業者になります。
→ https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/22/10.htm
これをそのまま読めば
個人の不動産投資家の場合
１月から６月までの間に物件を売ったら
その期から課税事業者ということになり
物件売却額のうち建物に掛かる部分についての
消費税をゴッソリ税務署にもっていかれることになります。
これって釈然としませんよね。
なので、これがもしそうなら
来年の１月から６月に物件を売ることが確定している場合は
来年から簡易課税を選択した方が得な場合が多く
（そうすると課税仕入れとして不動産賃貸業だと、４割認めてもらえるので）
その場合は年内に、届け出をしなければなりません。
制度の主旨は、
半期で課税売上が１０００万円超えるような事業なら
全期で課税売上が２０００万円くらいになりそうなので
これを免税事業者として消費税の納付なしというのはおかしいでしょう。
と、いうことだと思います。
しかし
不動産オーナーは、建物を売ることは
経常的なものではなく、当然、営業収入ではありません。
上期に、例えば３０００万円の建物売却をしても
家賃の殆どは非課税なので
年間の課税売上高合計は、３０００万円のままだったりします。
これで即、課税事業者になるのは、絶対におかしいと思いますし
上期だと、即、課税事業者になるのに
下期に同じ額の建物売却高を立てたら免税って不公平過ぎですよね。
絶対におかしい、どこかに救済措置はないのか？
ネット検索していくと、こんなサイトがありました。
→ https://tpao.jp/news/tax/87/
これによると
上期の課税売上額を
「上期に支払った給与等の総額」
で判定することができて
物件を売って上期に明らかに１０００万円超の課税売上があっても
給料総額が１０００万円を超えて払ってなければ
その期から課税事業者になることはないようです。
そのことは
最初に示した国税庁のこの資料の真ん中辺りに載っています。
→ https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/22/10.htm
なので
給料を半期で１０００万円超えるくらい
大規模な投資家とか法人で
課税事業者ではなく免税事業者の場合で
２期後に課税事業者になるのは仕方がないとしても
その期は免税事業者でいきたい場合は
下期に売るようにした方がいいです。
そういう方や法人は少ないと思いますので
殆どの場合は、２期後だけ心配しておけばいいと思います。
◆編集後記◆
新型コロナウイルスにはアリファ、ベータ等のギリシャ文字が使われていて
現在、感染者の９９％と言われるデルタもその１つです。
変異株が発生順にミューまでは、順番に行ったのに
次のニューとクサイを飛ばしてオミクロンとなっています。
その理由がちょっと面白いです。
ニューは英語で「新しい」を示すnewと混同しやすいからみたいです。
クサイは日本では臭いと同じ意味だからかなと思ったのですが
WHOで、日本をそこまで重要視している人はないようです。
実は、クサイを英語表記するとXiと書くようです。
これが中国で一般的な苗字である「習」を表すらしいので
これを避けたと言われています。
習近平とか周恩来とか中国の指導者にいますね。
しかし、「習」ってそんなに一般的かな？
中国の卓球選手をよく知っていますが
「習」は思い浮かばないです。
多いのは「王」か「張」か「陳」とかで
「馬」とか「劉」もありますね。
日本の張本智和選手もルーツは中国で「張」です。
五輪代表選手でウィキペディアで調べてみると
「習」は１人もいませんでした。
そう考えると
何だかWHOが習近平氏に気を使ったような気がしますね。
IOCもWHOもチャイナマネーを無視できないのでしょうね。
メルマガでは無料レポートには書けないような 秘匿性の高い情報をお届けしています。
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平成２５年に、こんな改正がされています。
消費税は、通常は２期前を基準年度として
基準年度の課税売上が１０００万円超だと
課税事業者になります。
なので
物件を売った
「２期後」は課税事業者になる場合が多いです。
ですが例外があって（改正部分）
期の前半の６か月（特定期間と呼ぶ）に課税売上が１０００万円超えたら
基準年度に関係なく、その期から課税事業者になります。
→ https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/shohi/22/10.htm
これをそのまま読めば
個人の不動産投資家の場合
１月から６月までの間に物件を売ったら
その期から課税事業者ということになり
物件売却額のうち建物に掛かる部分についての
消費税をゴッソリ税務署にもっていかれることになります。
これって釈然としませんよね。
なので、これがもしそうなら
来年の１月から６月に物件を売ることが確定している場合は
来年から簡易課税を選択した方が得な場合が多く
（そうすると課税仕入れとして不動産賃貸業だと、４割認めてもらえるので）
その場合は年内に、届け出をしなければなりません。
制度の主旨は、
半期で課税売上が１０００万円超えるような事業なら
全期で課税売上が２０００万円くらいになりそうなので
これを免税事業者として消費税の納付なしというのはおかしいでしょう。
と、いうことだと思います。
しかし
不動産オーナーは、建物を売ることは
経常的なものではなく、当然、営業収入ではありません。
上期に、例えば３０００万円の建物売却をしても
家賃の殆どは非課税なので
年間の課税売上高合計は、３０００万円のままだったりします。
これで即、課税事業者になるのは、絶対におかしいと思いますし
上期だと、即、課税事業者になるのに
下期に同じ額の建物売却高を立てたら免税って不公平過ぎですよね。
絶対におかしい、どこかに救済措置はないのか？
ネット検索していくと、こんなサイトがありました。
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これによると
上期の課税売上額を
「上期に支払った給与等の総額」
で判定することができて
物件を売って上期に明らかに１０００万円超の課税売上があっても
給料総額が１０００万円を超えて払ってなければ
その期から課税事業者になることはないようです。
そのことは
最初に示した国税庁のこの資料の真ん中辺りに載っています。
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なので
給料を半期で１０００万円超えるくらい
大規模な投資家とか法人で
課税事業者ではなく免税事業者の場合で
２期後に課税事業者になるのは仕方がないとしても
その期は免税事業者でいきたい場合は
下期に売るようにした方がいいです。
そういう方や法人は少ないと思いますので
殆どの場合は、２期後だけ心配しておけばいいと思います。
◆編集後記◆
新型コロナウイルスにはアリファ、ベータ等のギリシャ文字が使われていて
現在、感染者の９９％と言われるデルタもその１つです。
変異株が発生順にミューまでは、順番に行ったのに
次のニューとクサイを飛ばしてオミクロンとなっています。
その理由がちょっと面白いです。
ニューは英語で「新しい」を示すnewと混同しやすいからみたいです。
クサイは日本では臭いと同じ意味だからかなと思ったのですが
WHOで、日本をそこまで重要視している人はないようです。
実は、クサイを英語表記するとXiと書くようです。
これが中国で一般的な苗字である「習」を表すらしいので
これを避けたと言われています。
習近平とか周恩来とか中国の指導者にいますね。
しかし、「習」ってそんなに一般的かな？
中国の卓球選手をよく知っていますが
「習」は思い浮かばないです。
多いのは「王」か「張」か「陳」とかで
「馬」とか「劉」もありますね。
日本の張本智和選手もルーツは中国で「張」です。
五輪代表選手でウィキペディアで調べてみると
「習」は１人もいませんでした。
そう考えると
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