築古物件 建て替え？改修？どちらがお得！？part2

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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。

 

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「築古物件　建て替え？改修？どちらがお得！？

長期安定経営するための考え方」

というタイトルのセミナーで紹介された事例のうち

一昨日は、１つ目の例について書きましたが

今日は、２つ目を紹介したいと思います。



物件

・H庫県K戸市T水区

・４階建てRC築４０年

・レジ１２室のうち１０室空室

・テナント４室のうち１室空室

・現状の家賃収入　約４０万円

（内訳　テナント１０万円×３、レジ５万円×２）



オーナーは空室を埋める意欲が全くなく

修繕は一切しない。

ローンなしで家賃が月に４０万円入ってくることに満足している。



講師の会社がその現状を見て

これでいいのかと思い

オーナーの息子さんに

この物件をどうしたいのか尋ねてみると

「そんなボロ物件は要らん。売って現金化してから相続したい」

しかし

オーナーは

「先祖代々の土地やから、売ってもらったら困るで」

息子は

「そんなら、もうちょいマシな状態にしろよ」

ということで

リノベすることになったみたいです。



リノベに掛けた金額は

なんと６４００万円



内訳を見ると

「そんなに掛かる訳ないやろ！

業者が相当儲けているな」


って思います。

自分なら半額以下でできると思います。



まあそれでも

何年で回収できるかというと

５年で回収できる計算



工事完了後１か月半で満室になって

その後５年経った今でも満室を維持しているとのことです。



このことで

不動産経営の楽しさを知ったオーナーが

この物件で儲けた資金で他の物件を仕入れて

収益はさらに改善したとのことです。



このお話で、何がよかったかというと

「親（オーナー）と、息子が

この不動産について本音を話す機会を作った」

ことでしょうね。



お金が絡むことなので

本音で話す機会を作ることは、憚れるものですが

物件が古くなったり、オーナーが高齢化してくると

このような機会を無理やりにでも作ることが重要です。




◆編集後記◆




先週は、エンジェルス大谷翔平選手のアリーグMVPが決まり

出身校の花巻東高校の佐々木監督のインタビューもTVで報道されていました。



そんな中、佐々木監督の長男　佐々木麟太郎選手が

花巻東高校の１年生にも関わらず、昨日で高校通算４８号を放ったようです。

この分なら高校通算１００本は軽い感じですね。



マリナーズの菊池雄星投手　エンジェルスの大谷翔平選手という

２人のメジャーリーガーを育てた名指導者が

今度は、自分の息子をどんな選手に導くのか？

楽しみですね。

いずれメジャーに行くのだとは思いますが。

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