築古物件 建て替え？改修？どちらがお得！？
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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。
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大阪物件
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京都物件
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昨日は、オーナーズスタイルと某大規模修繕業者が
共催のセミナーに参加しました。
テーマは
「築古物件 建て替え？改修？どちらがお得！？
長期安定経営するための考え方」
でした。
私の場合は
九州２号が木造で築１８年
大阪１号がRC３０年で
明らかに築古とまではいかないのですが
人としては築古になるので、参加しました。
事例としては
物件が築古で、かつ
オーナーも高齢な例が、挙げられていました。
例えば
９３歳のおばあさんが、オーナーで
物件が３棟あって、預金も株券ももっていて
借金は０という状況
この状態で、ある建設業者から
「築４２年の物件を建て替えたら
息子さんが納める相続税が１億円減額できますよ。」
との提案があった。
その提案があった後
その日の講師が勤める会社に、どうしようか相談があったとのこと。
調べると
その物件は
年間で１０００万円の家賃収入を稼ぎ出す物件で
借金がないので、それがほぼそのまま手残りとなる。
その講師の方は
建て替えに反対したのですが
その理由は何でしょうか？
答えが書かれていなくて
「シンキングタイム」
と、資料に書かれていたので
自分でも考えてみました。
私が考えたのは
「建て替えに資金を投入したことで
息子さんが相続税を収める時の納税資金がなくなってしまう」
それと
「年収１０００万円の収入を建て替える期間分失うってしまうこと」
相続というのは
相続税を削減することだけに拘って
納税資金をなくなってしまって
納税のために不動産を売却せざるを得ない状況になるのは
本末転倒だからです。
納税資金の確保は凄く大事です。
あと２つめに書いたことですが
収益源をなくして資産を減らすことは
わざと儲からない不動産を買って赤字を出して節税って言っているスキームと
近いものにならないのか？
それも本末転倒と言わざるを得ません。
講師の意見は
おばあさんの年齢だそうです。
「年齢が９３歳、今は元気だが
建て替えに掛かる約３年間生きていて
体力と知力のある状態を維持できるかどうか不明である。」
という解答でした。
建て替えとなると
現在の入居者の立ち退きしてもらい
解体工事をして建築工事をして完成したら
募集しないといけない。
これを存命中にできるかどうか不明
確かに、そうですね。
結果的に
建て替えは止めました。
別途
固定資産台帳を見ていたら
放置していた更地があったので
そこに物件を建てることに
お金を使って、相続税の減額を図ったようです。
その後、すぐに他界
建て替えるか改修かの判断に
オーナーの年齢が絡んできた例ですね。
このように１つの判断に
様々なことを考慮して決めていかなければなりません。
もう１例紹介されましたが
長くなるので
また後日、書きたいと思います。
◆編集後記◆
アナハイム・エンジェルスの大谷翔平選手が
アメリカンリーグのMVP獲得というニュースがありました。
高校時代に同世代ナンバー１と言われた藤波（阪神）には
大谷は手の届かないほどリードを許した感じですね。
藤波投手も頑張ってください。
今年のエンジェルスは主力打者が２人抜けた打線で
来季この２人が戻ったら
投手大谷も勝ち星が増えるし、打者大谷も四球が減るので
今年以上の本塁打や打点が期待できますね。
TV報道で、小学校時代のピッチング映像が映っていましたが
コメンテーターとして出ていた元ロッテの里崎智也氏は
「キャッターも凄いです。
この速球とスライダーを普通に捕球している小学生は凄いです。
このキャッチャーが今どうしているのか知りたい。」
って言っていました。
私の父親の従妹だか、はとこ、だかよく知らないのですが
近鉄バッファローズの前身、近鉄パールズでピッチャーをしていたらしいのですが
高校は、公立の工業高校で、捕球できるキャッチャーが居なかったと聞きました。
試合ではキャッチャーが捕球できる球しか投げないので打たれまくり。
スカウトが行った時に、バックネットに全力で投げて認められてプロ入りしたみたいです。
「メジャー」という漫画で
男子が８人しかいない高校で
主人公の茂野五郎がピッチャーだが受けれる捕手がなく
リトル時代からの幼馴染でソフトボール部の清水薫（後の妻）が捕手をして
チャンジでベンチに帰る度に
腫れた左手をアイシングしていたシーンがありましたが
それを思い出しました。
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でした。
私の場合は
九州２号が木造で築１８年
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人としては築古になるので、参加しました。
事例としては
物件が築古で、かつ
オーナーも高齢な例が、挙げられていました。
例えば
９３歳のおばあさんが、オーナーで
物件が３棟あって、預金も株券ももっていて
借金は０という状況
この状態で、ある建設業者から
「築４２年の物件を建て替えたら
息子さんが納める相続税が１億円減額できますよ。」
との提案があった。
その提案があった後
その日の講師が勤める会社に、どうしようか相談があったとのこと。
調べると
その物件は
年間で１０００万円の家賃収入を稼ぎ出す物件で
借金がないので、それがほぼそのまま手残りとなる。
その講師の方は
建て替えに反対したのですが
その理由は何でしょうか？
答えが書かれていなくて
「シンキングタイム」
と、資料に書かれていたので
自分でも考えてみました。
私が考えたのは
「建て替えに資金を投入したことで
息子さんが相続税を収める時の納税資金がなくなってしまう」
それと
「年収１０００万円の収入を建て替える期間分失うってしまうこと」
相続というのは
相続税を削減することだけに拘って
納税資金をなくなってしまって
納税のために不動産を売却せざるを得ない状況になるのは
本末転倒だからです。
納税資金の確保は凄く大事です。
あと２つめに書いたことですが
収益源をなくして資産を減らすことは
わざと儲からない不動産を買って赤字を出して節税って言っているスキームと
近いものにならないのか？
それも本末転倒と言わざるを得ません。
講師の意見は
おばあさんの年齢だそうです。
「年齢が９３歳、今は元気だが
建て替えに掛かる約３年間生きていて
体力と知力のある状態を維持できるかどうか不明である。」
という解答でした。
建て替えとなると
現在の入居者の立ち退きしてもらい
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募集しないといけない。
これを存命中にできるかどうか不明
確かに、そうですね。
結果的に
建て替えは止めました。
別途
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放置していた更地があったので
そこに物件を建てることに
お金を使って、相続税の減額を図ったようです。
その後、すぐに他界
建て替えるか改修かの判断に
オーナーの年齢が絡んできた例ですね。
このように１つの判断に
様々なことを考慮して決めていかなければなりません。
もう１例紹介されましたが
長くなるので
また後日、書きたいと思います。
◆編集後記◆
アナハイム・エンジェルスの大谷翔平選手が
アメリカンリーグのMVP獲得というニュースがありました。
高校時代に同世代ナンバー１と言われた藤波（阪神）には
大谷は手の届かないほどリードを許した感じですね。
藤波投手も頑張ってください。
今年のエンジェルスは主力打者が２人抜けた打線で
来季この２人が戻ったら
投手大谷も勝ち星が増えるし、打者大谷も四球が減るので
今年以上の本塁打や打点が期待できますね。
TV報道で、小学校時代のピッチング映像が映っていましたが
コメンテーターとして出ていた元ロッテの里崎智也氏は
「キャッターも凄いです。
この速球とスライダーを普通に捕球している小学生は凄いです。
このキャッチャーが今どうしているのか知りたい。」
って言っていました。
私の父親の従妹だか、はとこ、だかよく知らないのですが
近鉄バッファローズの前身、近鉄パールズでピッチャーをしていたらしいのですが
高校は、公立の工業高校で、捕球できるキャッチャーが居なかったと聞きました。
試合ではキャッチャーが捕球できる球しか投げないので打たれまくり。
スカウトが行った時に、バックネットに全力で投げて認められてプロ入りしたみたいです。
「メジャー」という漫画で
男子が８人しかいない高校で
主人公の茂野五郎がピッチャーだが受けれる捕手がなく
リトル時代からの幼馴染でソフトボール部の清水薫（後の妻）が捕手をして
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