周辺環境変化リスクをどう考えるか？

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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。

 

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不動産投資の対象は

不動なので、動かすことが出来ません。

なので

周辺環境が気に行って取得した場合でも

変化リスクに常に晒されます。



例えば

九州２号物件

福岡市南区の便利な場所にあり

すぐ近くに日赤病院がある。



近くに大病院があるのは

訴求できるポイントですが

実は、大病院はいきなり行っても診てもらえません。



「紹介状を持って来い」

と、言われます。

病院と診療所（クリニック）の分業になっていて

病院と名の付くところは

クリニックでもらったまたは別の病院でもらった紹介状がないと

初診料に、３０００円から１万円上乗せになります。



なので

病院が近いことはウリにならず

ここの場合は、２４時間開いているスーパーが近いことと

駅から近いことがこの物件の売りになります。



駅は西鉄の駅なので

廃止されることはほぼないですが

スーパーが閉店する可能性はあるかも知れません。



もしそのスーパーが閉店したら

これはキツいですが

人口が多い地域で

福岡市は若者人口が増え続けているらしいので

まず、それはないと想定して買っています。



大阪１号物件の方は

JR京都線の駅と阪急京都線の駅の両方から徒歩１０分以内です。

それ以外に立地としてのウリは

ある割と値段が安いスーパーに徒歩１分という点です。



しかし

もし、このスーパーが閉店した時は

正直厳しいです。



この辺りは農地が多く

北摂の割には、少々辺鄙です。

なので、スーパー閉店のリスクは

九州２号の近くのスーパー閉店のリスクより高いと思います。



もし、このスーパーが閉店したらどうなるかというと

スーパーは、阪急側に１件あって

JR側にはありません。

１反、帰宅した後、買い物に出るには徒歩１０分は意外と遠く

阪急を使って通勤している人には、それほど問題ないかも知れませんが

JRで通勤している人からは敬遠されそうです。



なので

このスーパーが閉店すると

かなりヤバいです。



ですが、投資にリスクは付き物です。

ある程度、許容せざるを得ないものと

割り切るしかありません。



◆編集後記◆



今日の高校野球の決勝は

史上初の決勝戦での智辯対決です。



奈良の智辯学園と智辯和歌山の決勝です。

兄弟校が決勝で当たるのは

日大桜が丘と日大三高とか

日大一高と日大三高とかがあったと思いますが

日本中に付属がある日大と状況が違います。

智辯は日本に２校しかないのが決勝で当たるのが凄いですね。



実は、私は１年生まれが遅ければ

智辯和歌山を受けていたかも知れません。



奈良の智辯学園の兄弟校が

和歌山にできて、スポーツ重視の奈良と違って

勉強に特化しか進学校を作るという話が

聞こえてきたのが私が中三の時で

再来年から新入生受け入れということで

結局、清風南海と公立の学区トップの岸和田を受けて

岸和田に行きました。



智辯和歌山に行ってたら

高校野球は楽しめたかも知れません。

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