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消費税課税事業者のうちに物件を売ったら消費税の納め損

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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。

 


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大阪1号物件の屋上防水が

今週にもスタートします。



工事内容としては

3つのパターンで見積り書を出してもらいました。


・シートを撤去し、新たなにシートを敷く

・今ある上からシートを敷く(旧のシートの廃棄料削減)

・シートの境目やヤバそうな箇所を補修



結論から言うと

3つ目のパターンにしました。

金額は、1つ目のパターンの半分以下です。



ちなみに、業者の方の意見も

「3つ目のパターンで充分と思います。」

と、いうことなので当面は大丈夫と思います。



3つ目を選んだ理由は

そろそろ出口を考え始めているからです。



消費税の方は

2021年までは課税事業者です。



課税事業者の期間に物件を売ったとしたら

売却代金のうち建物相当分の10/110が

消費税ということになります。



簡易課税だと

不動産業は4割が自動的に仕入れ税額控除されるので

4割が減額され

売上に掛かる消費税額のうち6割を税務署にもっていかれることになります。



私の場合

今年は簡易課税を選んでいないので

4割の控除はなく

もっと多くの消費税を納税しなければなりません。

これはキツい!



なので

今年の末に、消費税課税事業者不適用の通知を出して

来年は、免税事業者になります。



基準年度は2期前で

2022年の2020年の課税売上は

コロナ禍もあって民泊の売上が極小のため

余裕で、1000万円未満の免税事業者の基準を満たします。



今年は年後半がまだ分かりませんが

恐らくインバウンド復活は考えにくいため

2021年を基準年度とする、2023も免税事業者でしょう。



なので

売るなら、2022年、2023年と考えています。



その先の2024年だと

基準年度の2022年は、インバウンドが復活している可能性があり

またまた消費税の納め損になる可能性が高いです。



消費税の対応は、制度の特徴を理解し

計画的にすべきですね。



◆編集後記◆




昨日は、打ち合わせのため、出かけていて

帰宅後、リビングで休憩している間に

阪神の佐藤輝が逆転満塁ホームラン



自分の部屋に行って、中継を見ると

佐藤のホームランの映像を見てビックリしました。



チャンジアップを泳ぎながら最後は片手で

スタンド中段に放り込んでいます。



チャンジアップを泳ぎながれ最後は片手でという場合は

大抵、内野の頭を超える程度です。

それをスタンド中段に放り込むって凄いパワーです。



昨日は大山の休養日で

佐藤が4番でサードで大活躍なので

大山は

「4番もサードも奪われましたわ」

って冗談を言ったそうです。



2位のジャインツとは3.5ゲーム差

怖いのは

セパ交流戦と、五輪中断です。



過去にも、そこまで首位で来てたチームが

セパ交流戦で大失速した例があります。



もっと怖いのは五輪での1か月の中断です。

過去にも、新井のお兄ちゃんが、五輪で腰を痛め

復帰後に大失速という例がありました。

1か月中断すると、その間の過ごし方で

リスタートで失敗する可能性もあります。



なので

まだまだ局面が変わる可能性があり

安心はできません。

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