返済比率は、低ければいいのか?


こんにちは、
不動産でセミリタイヤ 横田紳一です。


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不動産投資のキャッシュの流れは

家賃を回収し、

そこから借入金を返済するという流れになります。


ですので

手残りがいくら残るのかは

どんな融資の引き方をするかが大きく左右します。



返済期間

(借入金返済/家賃収入)が長い方が

月々の返済額が少なくなります。



返済期間がどうやって決まるのかと言うと

残存法定年数が長いほど返済期間が長くなります。



例えば

同じ築10年の場合なら

RCは、残存法定年数が37年・・・(47-10)

木造は、残存法定年数が12年・・・(22-10)

なので

一般的には

RCの方が長期の融資を引きやすいです。



ですので

一般的には

RCの方が返済比率が低くなりやすく

木造は、返済比率が高くなりやすいということになります。



このことから

キャッシュフロー重視の方は

RCやS造などで増やすと有利に進める場合が多いです。



しかし

返済期間が長いということは

それだけ負債(長期借入金)が減っていかない、

ということを意味します。



例えば

フルローンやオーバーローンにより

借入金が資産規模に対して大きく

また返済期間が長いため

返済比率が低くなり=キャッシュの手残りは多い

しかし

借入金の残高が減っていかない。



この状態は

「キャッシュが残ってるから問題ないやろ」

とは言い切れません。



不動産投資家は

経営者として、損益計算書も貸借対照表も評価の対象になっています。



ですので

ある程度のキャッシュが残るシステムが出来たら

今度は

貸借対照表が評価されるように

計画していくことも必要です。


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