区分は絶対に買ってはいけない

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こんにちは、
不動産でセミリタイヤ　横田紳一です。

 

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３日間、記事の執筆を休ませてもらって

今日実施されたＦＰ技能士の検定の準備に充てていました。



６つの分野のうち

・タックスコントロール

・不動産

の分野は満点を狙っていたのですが

不動産の範囲に誤答が発生しました。



どこが間違ったかと言うと

区分所有の問題

４つの文章のうち最も不適切なものはどれか？

１・専有部分が数人の共有に属する時は、共有者は議決権を行使すべき者１人を定めないといけない。

２・共有部分の持ち分は専有部分の床面積の割合によるものとされ規約で別段の定めをすることは出来ない、

３・建物を建替えるに当たっては集会において議決権の５分の４以上の多数による決議をすることが出来る。

４・区分所有者は、敷地利用権が数人で有する所有権である場合、敷地利用権を専有部分と分離して処分することは出来ないが

　規約で別段の定めをすることが出来る。



この中で明らかに合っているのは３番です。


２は、床面積の割合で割るのは正解ですが、規約で別段の定めが出来るのかどうかが分かりませんが

別段の定めをしなければならない理由が見当たらないので、正しいと思います。



４に関しては、勉強不足で全く分かりませんでした。



なので

不適切は１か４と思い、１で提出しました。



家に帰って調べてみると

テキストには記載がありませんが

ネット検索すれば１は正しいようです。

共有の場合、議決権を持つ人１人決めないといけません。



結果、書くべき答えは４で

テキストには

「区分所有者は、専有部分と敷地利用権を分離して処分することはできない（分離処分の禁止）」

４に書いてあることが禁止されていると書かれていました。



区分の場合は土地は所有権とは言わず

敷地利用権ということは以前も書いた通りですが

ここで言う「専有部分」という表現は建物の所有権のことだと思います。



この解釈通りだと

普通の所有権なら建物と土地は別の不動産となり

個別に譲渡することは出来ますが

区分は個別に譲渡することは出来ないということですね。



さらに、３にあるように

議決権の５分の４の賛成がないと建替えが出来ないということは

「買ったら最後、何も所有者の自由にはできない」ということになります。



区分所有は、そもそもが低利回りで儲からない所に

修繕積立金などのコストが経営を圧迫するので

「買うべきではない。」

と、いつも言っていますが

建替えるハードルがこんなに高いのなら

「絶対に買わない方がいい」と思います。




◆編集後記◆




今朝、検定受験のため、家を出たら

家の前で警察官を発見

何事かな？と思いながら駅方面へ歩いていくと

バイクに乗った警察官が２人居て

もっと歩いていくと、今度はパトカーが走ってました。



気持ち悪っ



試験が終わってスマホの電源を入れるとメールが１３件入っていて

その中の大阪府警の安まちメール


「１３日午前７時頃、（私の住所地）付近において

大型犬が徘徊しているところが目撃されています。

体長１６０センチメートルくらい」

でっかい犬ですね。



ですが、たかが犬

犬徘徊くらいで警察が動くんですね。


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